I samarbejde med Liebe

Hvornår koster det reelt penge at have sin bolig til salg for længe? Det spørgsmål har det danske liebhavermæglerfirma Liebe sat tal på i en ny markedsanalyse baseret på data fra Resights. Analysen dækker perioden marts 2024 til januar 2026 og omfatter udelukkende villaer med en udbudspris på minimum otte millioner kroner.

Resultatet tegner et klart billede. Boliger solgt inden for de første 30 dage opnår en medianrabat på blot 2,2 procent — og hver fjerde sælges til fuld pris eller derover. Fra dag 31 til 120 stiger rabatten gradvist til omkring 5,8 procent, hvilket afspejler en almindelig forhandlingsmargin.

Men ved dag 120 ændrer billedet sig markant. Medianrabatten springer til 7,4 procent i intervallet 121–240 dage og videre til 10,6 procent for boliger med en liggetid på 241–365 dage. Det er næsten en femdobling i forhold til de hurtigst solgte ejendomme.

Omsat til kroner og øre er konsekvenserne håndgribelige. For en villa udbudt til 10 millioner kroner udgør forskellen mellem et hurtigt og et langsomt salg op mod 835.000 kroner. Ved 20 millioner kroner løber det potentielle tab op i 1,67 millioner.

Markedet husker liggetiden

Ifølge Liebe er forklaringen velkendt, men ofte undervurderet. Når en bolig passerer fire måneder på markedet, begynder potentielle købere at stille spørgsmål. Forhandlingspsykologien forskydes, og ejendommen risikerer at blive opfattet som problematisk — selv når den eneste reelle udfordring er prissætningen.

Mønstret er konsistent på tværs af prissegmenter. I segmentet 8–10 millioner kroner stiger medianrabatten fra 1,6 til 9 procent ved lange liggetider. I 10–15 millioner-segmentet bevæger den sig fra 2,2 til knap 12 procent. I 15–20 millioner-segmentet fra 3,2 til 13 procent.

Korrekt prissætning fra dag ét

Analysens mest centrale pointe er ifølge Liebe ikke risikoen ved en for høj pris — men gevinsten ved en realistisk én. Sælgere, der prissætter korrekt fra begyndelsen, opnår kortere liggetid, lavere rabatter og i 25 procent af tilfældene fuld pris eller mere.

Det er en særlig relevant indsigt i liebhaversegmentet, hvor køberpuljen er snæver. En villa til 18 millioner kroner har ifølge Liebe måske 40 reelle købere i hele Danmark. Den type marked tilgiver sjældent en fejlpriset førstevisning.

Forbehold og perspektiv

Liebe understreger selv, at analysen påviser en korrelation, ikke en årsagssammenhæng. Boliger med lang liggetid kan have andre karakteristika, der påvirker prisen — beliggenhed, stand eller et snævert køberfelt. I de dyreste segmenter over 40 millioner kroner er datamængden for lille til robuste konklusioner.

Alligevel peger tallene entydigt i én retning: Tid på markedet koster penge, og startprisen er det vigtigste enkeltelement i en vellykket salgsstrategi for liebhaverboliger.

Den fulde analyse kan læses på liebe.dk/blog/analyse-120-dage.