Tusindvis af danske boligejere, der skal have ny rente på deres flekslån til sommer, får et gevaldigt gok med rentehammeren.
Det står klart, efter de første renteauktioner i denne uge hos realkreditkæmpen Totalkredit.
Rentestigningerne går hårdt ud over de boligejere, der i forbindelse med rentetilpasningen har valgt at omlægge deres F3- eller F5-lån til et F1-lån.
F1-renten landede på 3,82 procent, mens F3-lånerne har været vant til en negativ rente på -0,18 procent de seneste tre år, og F5-lånerne kom fra en rente på -0,04 procent.
»Det er noget, der kan mærkes,« siger chefanalytiker i Totalkredit Sune Malthe-Thagaard.
Boligejere, der er gået fra F3 til F1 i forhåbning om, at F1-renten vil falde mærkbart de kommende to-tre år, får i den afdragsfri variant af F1-lånet en ekstraregning på voldsomme 30.000 kroner efter skat om året pr. lånte million kroner, indtil F1-lånet skal have ny rente igen om et år. For et tilsvarende F5-lån er ekstraregningen cirka 32.000 kroner.
I dyre områder som hovedstadsområdet er det ikke usædvanligt at have et lån på tre millioner kroner, og her vil de berørte boligejere altså skulle finde cirka 90.000-96.000 kroner ekstra i budgettet til renteudgifter det næste år.
Er lånet med afdrag stiger ydelsen med knap det halve.
Spørgsmålet er, om det have været klogere at blive i for eksempel F3-lånet, som på renteauktionerne ser ud til at lande på en rente på cirka 3,18 procent; altså en del lavere end F1-renten på 3,82 procent?
Det afhænger helt af om især Den Europæiske Centralbank (ECB), men også USAs centralbank (Fed) sænker renterne i den størrelsesorden og i et højere eller lavere tempo, end investorerne forventer.
Sune Malthe-Thagaard siger:
»Det er et regnestykke, der først kan gøres op om tre år. Men umiddelbart kan det være en god idé at gå fra F3 og over i F1 nu, men ikke for at blive i F1 de næste tre.«
»Boligejerne skal snarere håbe på, at de kan gå tilbage til et F3-lån med en lavere rente end i dag om et-to år, da de løbende omkostninger til at refinansiere F1-lånet er højere end på F3-lånet. Så som udgangspunkt skal man kun være i F1-lånet i en midlertidig periode.«
Lige nu forventer markedet, at renterne vil falde både i år og næste år.
Men selvom rentepilen peger nedad, er der fortsat en del F3- og F5-lånere, der kan se frem til rentesmæk de kommende år.
Også næste vinter og forår vil F3-lånere, der skal have ny rente, nemlig opleve, at de går fra en rente på cirka nul eller 0,5 procent til en rente på et noget højere niveau, hvad enten de bliver i F3 eller skifter profil til F1, lyder det fra Sune Malthe Thagaard.
»Det gælder også F5-lånerne. Hvis vi tager udgangspunkt i de F5-lånere, der fik ny rente i januar 2022, hvor renten lå på 0,1 procent, vil de skulle have ny rente i januar 2027. Der kan være sket meget, og det er meget usikkert, hvad renten vil lande på til den tid. Men det er ret sandsynligt, at den vil ligge et godt stykke højere, end den de kom fra,« siger han og tilføjer:
»Hvis europæisk økonomi til den tid kører på skinner og er i balance, vil Den Europæiske Centralbanks ledende rente formentlig ligge omkring to procent. Det vil betyde, at F5-renten vil ligge i nogenlunde samme leje eller lidt højere.«
Hvis europæisk omvendt kører i for højt et gear i 2027, vil renten alt andet lige ligge højere. Ligger økonomien i dybfryseren i 2027, vil renten ligge lavere, da lavere renter er den ild, centralbankerne bruger til at tænde op under den store økonomiske gryde.
Lyt til den seneste episode af podcasten 'Millionær Klubben' her: