Coronakrisen har endnu ikke sat en stopper for boligmarkedet, der fortsat buldrer frem. På landsplan ligger boligpriserne på rekordhøjt niveau; alligevel ligger den såkaldte boligbyrde på historisk lavt niveau, viser en ny analyse fra Realkredit Danmark, der er en del af Danske Bank-koncernen.
»Med andre ord er det billigt at få adgang til boligmarkedet for potentielle boligkøbere,« skriver cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark i analysen.
Boligbyrden viser forholdet mellem en husstands udgifter til boliglån- og skatter mod dets indkomst. En faldende boligbyrde er således et udtryk for, at indkomsterne er steget mere end omkostningerne ved at købe og eje bolig. I øjeblikket ligger boligbyrden på landsplan omkring 25 pct. under det historiske gennemsnit over de seneste 35 år.
»Vi befinder os aktuelt tæt på historisk lave niveauer. Der er derfor heller ikke skyggen af en boligprisboble – eller tegn på en større risiko for, at den er i gang med at opstå – på det danske boligmarked overordnet set,« skriver cheføkonomen.
Boligbyrden har været faldende nærmest uafbrudt, siden den toppede i 2007, inden finanskrisen brød ud. I første omgang var faldet drevet af faldende huspriser, men siden har udviklingen været drevet af stigende indkomster og lavere renter ifølge analysen.
København tilter mod den dyre side
Faldet i boligbyrden sker på trods af, at København isoleret set ligger et stykke over det historiske gennemsnit grundet kraftige boligprisstigninger op gennem 2010’erne. For de københavnske ejerlejligheder ligger boligbyrden 8 pct. over det historiske gennemsnit, efter at priserne siden starten af 2012 er steget med næsten 85 pct.
»Men prisfastsættelsen er langt fra lige så anstrengt som tilbage i tiden før finanskrisen,« tilføjer Christian Hilligsøe Heinig i analysen.
I årene op til finanskrisen lå boligbyrden for ejerlejligheder helt oppe mod 70 pct. over det historiske gennemsnit, viser opgørelsen fra Realkredit Danmark. Tallet har desuden været faldende siden starten af 2018, hvor det lå hele 20 pct. over det historiske gennemsnit.
»Når det er sagt, så indikerer den trods alt relativt høje boligbyrde på det københavnske marked for ejerlejligheder alt andet lige et mindre prisstigningspotentiale end ellers over de kommende år,« lyder det fra Christian Hilligsøe Heinig.
Rentestigninger lurer som risiko
Rentefald er den største årsag til faldet i boligbyrden. Derfor udgør højere renter også en risiko for boligmarkedet, især i landets dyreste områder, fremgår det af analysen.
»Konklusionen kan hurtigt blive vendt på hovedet, hvis renterne stiger mærkbart. En rentestigning på eksempelvis 2 procentpoint vil betyde, at boligbyrden kommer noget over det historiske niveau i Storkøbenhavn, mens prisfastsættelsen for københavnske ejerlejligheder vil se noget anstrengt ud,« skriver Christian Hilligsøe Heinig i analysen.
De finansielle markeder har dog indregnet lave renter længe endnu.
»I øjeblikket er der ikke den store frygt for betydelige rentestigninger rundt om hjørnet [...]. Ikke desto mindre vil der helt naturligt altid være en risiko for, at renterne stiger før alle venter det,« skriver Christian Hilligsøe Heinig og henviser bl.a. til et eksempel fra starten af coronakrisen, hvor den 30-årige realkreditrente sprang fra 0,5 pct. til 2 pct.
»Siden hen dampede rentestigningerne af igen, men før eller siden kan sådanne perioder med rentestigninger måske bide sig fast.«
LÆS OGSÅ: Nationalbanken ser nu boligpriserne stige i 2020
LÆS OGSÅ: Huspriser ventes at falde i år - men stige igen året efter