Hvis man af uransagelige årsager finder nydelse ved at kaste penge ud af vinduet, skal man som forælder købe en studielejlighed til sine børn.
Hvor meget man skal være villig til at tabe hver måned for at give sit barn tag over hovedet i de store universitetsbyer København, Aarhus, Odense og Aalborg, har Realkredit Danmark regnet sig frem til i en ny analyse.
For ikke så længe siden kunne man som forælder ellers både gøre noget godt for sine børn og sin egen økonomi, hvis man investerede i et såkaldt forældrekøb.
Tilbage i 2019 gav det nemlig et løbende driftsoverskud, hvis man som forældre købte en ejerlejlighed og lejede den ud til sit barn til den lavest mulige husleje.
I dag er forældrekøb en dundrende underskudsforretning, viser en ny analyse fra Realkredit Danmark (se skema med regnestykket for lejligheder i København, Aarhus, Odense og Aalborg i bunden af artiklen).
Hvis man tager udgangspunkt i, at forældrene køber en lejlighed på 50 kvadratmeter i København for 2.468.000 kroner og finansierer købet med et afdragsfrit, fastforrentet 4-procentslån, vil forældrene hver eneste måned hælde 5.514 kroner ud over altanen.
Det er forudsat, at barnet betaler 6.250 kroner om måneden i husleje. Det er den anslåede markedsleje, som barnet som minimum skal betale, hvis man ikke skal komme på kant med skattelovgivningen.
Hvert eneste år vil forældrene altså have et driftsunderskud på lejligheden på godt og vel 66.000 kroner.
Helt, helt anderledes så regnestykket ud i 3. kvartal 2019. Dengang kunne forældrene på en gang glæde sig over, at deres barn havde et godt sted af bo under studierne, og at der hver måned løb 626 kroner ind på deres egen konto i driftsoverskud på lejligheden.
Men hvorfor er forældrekøb ikke længere en guldrandet gave til ungerne - og dig selv? Årsagerne er flere:
For det første var renterne meget lavere i 2019 end i dag. Ramte man rentemarkedet perfekt i 2019, kunne man finansiere forældrekøbet med et fastforrentet, 30-årigt realkreditlån med en rente på historisk lave 0,5 procent. I dag er renten ottedoblet til fire procent.
For det andet er skattereglerne for forældrekøb blev ændret. Frem til årsskiftet 2020/2021 kunne forældre benytte sig af den skattemæssigt gunstige virksomhedsordning og samtidig få fradrag i topskatten på renteudgifterne.
I dag er fradragsværdien den samme som ved privat gæld. Det betyder, at fradragsværdien af renteudgifterne er blevet reduceret fra tidligere op mod cirka 56 procent til nu 25-33 procent alt afhængig af ens øvrige renteudgifter.
Hvis skattereglerne ikke var lavet om, ville forældrene i dag have kunnet trække langt flere renteudgifter fra i skat og ville dermed kun have have et løbende driftsunderskud på forældrekøbet i København på cirka 2.850 kroner.
For det tredje er lejlighederne i København steget med cirka 25 procent sidebn 2019. Forældrene skal altså låne flere penge til et forældrekøb i dag end for fem år siden.
For det fjerde har boligskattereformen, der trådte i kraft 1. januar i år, også øget grundskyldsbetalingen, men den fylder ikke meget i det samlede driftsunderskud.
Men kan man så ikke bare købe en lidt større lejlighed, som ens barn kan dele med en god ven eller studiekammerat, så man som forælder får huslejebetaling fra både sin barn og barnets ven?
Jo, det kan man godt, men det er bare en endnu dårligere investering, viser analysen fra Realkredit Danmark.
Køber man en lejlighed på 80 kvadratmeter i København til 3.949.000 kroner, lyder det månedlige driftsunderskud nemlig på hele 9.438 kroner - også selvom man som forælder hver måned får 9.333 kroner ind i husleje.
Hvis man køber en billigere lejlighed i København eller en i lejlighed i billigere studiebyer som Aarhus, Odense og Aalborg, vil det månedlige driftsunderskud være mindre.
Man kan også begrænse driftsunderskuddet ved at løbe en renterisiko og finansiere forældrekøbet med et variabelt forrentet realkreditlån som for eksempel F5, der lige nu har en rente på cirka tre procent.
Som cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark skriver i sin analyse, bør forældrekøb ‘ikke ses som en investering i kroner og øre’, og ‘hvis man ønsker at investere sine penge, er der andre måder at gøre det på.’
Realkredit Danmarks analyse har imidlertid ikke medregnet en eventuel gevinst ved et senere salg af lejligheden.
Hvis man forudsætter, at lejligheden på 50 kvadratmeter i København stiger med tre procent om året, vil værdistigningen (før inflation) ved et salg godt og vel udligne det løbende driftsunderskud.
Hvis man som forælder gerne vil hjælpe sit barn med en bolig under studierne, kan man ifølge Christian Hilligsøe Heinig som alternativ til et forældrekøb overveje at give sit barn tilskud til huslejen i en lejebolig i stedet.
Hver forælder må give et barn op til 74.100 kroner skattefrit om året.