Investorerne sad på nåle, da den magtfulde chef for den amerikanske centralbank (Fed), Jerome Powell, i afslappet mundering fredag eftermiddag dansk tid trådte frem i Jackson Hole i Wyoming og løftede sløret for, hvor de amerikanske renter skal hen i den kommende tid.
Han indfriede forventningerne.
»Tiden er inde til at justere retningen i rentepolitikken. Timingen og omfanget af rentenedsættelsen vil afhænge af de økonomiske data,« lød det fra Jerome Powell.
Reaktionen kom med det samme. Aktierne steg, og renterne dykkede.
Med sin meget klare melding tog Powell en del usikkerhed ud af markedet, som nu vurderer, at Fed vil sænke renten otte gange det næste år; første gang 18. september.
Det vil sende den amerikanske styringsrente ned fra 5,5 procent til 3,5 procent.
Og hvad betyder det så for danske boligejere?
Herhjemme er renterne også faldet oven på Powells melding. Men slet ikke nok til at sætte gang i en bølge af nedkonverteringer af danskernes realkreditlån.
Investorerne på markedet havde nemlig sat deres jetoner på, at Powell netop ville melde ud, at tiden var moden til at begynde at sænke den høje amerikanske rente.
Havde han sagt det modsatte eller haft uld i mund, var renterne med stor sandsynlighed steget. For så var investorernes forventninger blevet skuffede.
Mandag er kursen på det toneangivende, 30-årige realkreditlån med en rente på fire procent kravlet lidt op og ligger nu på omkring kurs 99.
Først når kursen går over 100, lukker lånet og tvinger realkreditinstitutterne til at sætte lån med en fast rente på 3,5 procent eller 3,0 procent på hylderne.
Det har efter min bedste vurdering lange udsigter, for investorerne på markedet har allerede indregnet hovedparten af de ventede otte rentesænkninger fra Fed i kurserne på de obligationer, der ligger bag danskernes realkreditlån.
Jerome Powell skal altså sænke renten endnu mere, hvis danske boligejere med fastforrentede realkreditlån skal kunne gå i banken og omlægge eksempelvis et 5-procentslån til et nyt lån med en rente på for eksempel tre procent.
Lige nu er der cirka 218.000 danske boligejere, der har benyttet de seneste to-tre års voldsomme rentestigninger til at sige farvel til deres 1-procentslån og goddag til et 4-, 5- eller 6-procentslån for på den måde at barbere deres restgæld ned.
Men det er kun en fed fidus, hvis de kan træde flere trin ned ad rentestigen igen. Ellers bliver den umiddelbare gevinst nemlig bid for bid ædt op af de højere rentebetalinger.
Og det er temmelig usikkert, om den 30-årige faste rente på i dag fire procent kommer ned foreløbig.
Bankerne og realkreditinstitutterne er i store træk enige om, at det ikke sker i år, og de økonomiske vismænd har i deres seneste fremskrivning – hvor det antages at dansk økonomi kører på skinner – vurderet, at den faste rente på danske realkreditlån vil ligge på i gennemsnit over fire procent til og med 2030.
Undervejs kan der dog åbne sig vinduer, hvor realkreditlån med lavere kuponrente dukker op, og så er det altså om at være vaks ved havelågen og bede sin bank regne på, om det kan betale sig at nedkonvertere.
Som tommelfingerregel skal kuponrenten på dit nye realkreditlån være mindst 1,5 procentpoint lavere end på dit gamle lån, og så skal du huske at være opmærksom på, at din restgæld kommer til at stige, fordi du vil lide et kurstab i forbindelse med en nedkonvertering.
Sidder du i dag med et 5-procentslån, skal renten altså ned i mindst 3,5 procent, før det kan være relevant at kontakte banken. Har du et 4-procentslån er udsigten til at kunne nedkonvertere selvsagt endnu dårligere.
Mens Powells rentemelding ikke umiddelbart ser ud til at få mærkbare konsekvenser for boligejere med fastforrentede realkreditlån, kan boligejere med variabelt forrentede lån som F-kort, F3 og F5 glæde sig over, at renten på disse lån er faldet.
Renten på F3- og F5 ligger nu på lidt over 2,6 procent mod fire procent for bare et års tid siden.
Det er godt nyt for de mange boligejere, der skal have rentefornyet deres lån her i efteråret. De vil dog stadig komme til at sidde væsentlig dyrere i det end i dag, fordi de kommer fra en rente under nul, men toppen af rentesmækket slipper de for.
Også boligejere med de helt korte, variabelt forrentede lån med navne som F-kort og Kort Rente, der får ny rente hvert halve år, kan se frem til lavere rente, når de skal have ny rente til januar.
Deres rente følger i grove træk renten fra Den Europæiske Centralbank (ECB).
Markedet tror på to rentesænkninger i år, mens flere danske analytikere vurderer, at det kun bliver til én i år. Selv hælder jeg til to rentenedsættelser, da især Tyskland kæmper med at få sin store industriproduktion op i gear, og her vil to rentenedsættelser være en hjælpende hånd, som efter min vurdering godt kan lade sig gøre, uden at ECB-chef Christine Lagarde sætter blus under inflationen.
Disker Lagarde op med to rentenedsættelser i år, falder ydelsen på et afdragsfrit Kort Rente-lån på en million kroner med cirka 300 kroner efter skat om måneden fra januar 2025.
Lige nu tror markedet på, at Lagarde sænker renten yderligere fire gange gange i 2025. Det er virkelig noget, der vil kunne mærkes hos boligejere med de helt, korte variabelt forrentede lån.
Samtidig vil de lavere renter i samklang med rekordhøj beskæftigelse og stigende reallønninger understøtte boligmarkedet.
Danske boligejere med de helt korte flekslån kan altså se frem til både lavere renter og stigende friværdier i år og næste år, mens boligejere med fastforrentede lån efter alt at dømme må skyde en hvid pind efter lavere rente – også selvom Jerome Powell leverer rentenedsættelser på stribe.
Boligejernes friværdi er steget markant i år – og det giver store muligheder for at spare penge, lyder det i det seneste afsnit af podcasten Spar Kassen.
Lyt hos Apple Podcast, Spotify eller ved at klikke play herunder.