Ejerboligen løber normalt med opmærksomheden, når vi taler boligøkonomi. Det er her, vi følger prisstigninger, friværdier og formuegevinster. Men især i København findes der en konkurrent, som på flere områder har markante økonomiske fordele, nemlig andelsboligen.

Man får mange kvadratmetre for pengene

Den mest iøjnefaldende forskel er prisen. Mange københavnske andelsboliger har en teknisk pris på 30.000-40.000 kr. pr. kvadratmeter. Den tekniske pris er interessant, fordi den både omfatter prisen på andelen og køberens indirekte andel af foreningens økonomi. Derfor giver den et bedre sammenligningsgrundlag med ejerlejligheder.

Til sammenligning sælges ejerlejligheder i København aktuelt omkring 77.000 kr. pr. kvadratmeter.

Regner vi med 35.000 kr. for andelsboligen og 77.000 kr. for ejerlejligheden, koster 80 kvadratmeter henholdsvis 2,8 millioner kr. og knap 6,2 millioner kr. Det er en forskel på næsten 3,4 millioner kr.

Andelshaveren slipper for ejendomsværdiskatten

En anden væsentlig forskel er boligskatten. Som andelshaver betaler man nemlig ikke ejendomsværdiskat.

Har en ejerlejlighed eksempelvis en offentlig vurdering på 6,2 millioner kr., svarer det til en ejendomsværdiskat på godt 25.000 kr. om året eller omkring 2.100 kr. om måneden. Den regning findes ikke for andelshaveren.

Også grundskylden rummer en fordel

Andelshavere slipper ikke for grundskyld. Den betales af foreningen og finansieres gennem boligafgiften. Til gengæld er andelsboligforeninger omfattet af en attraktiv stigningsbegrænsning, som betyder, at højere grundvurderinger ikke straks slår fuldt igennem i skatten.

I områder med kraftigt stigende grundværdier kan det være en betydelig økonomisk fordel. Der er dog også en bagside. Andelshaverne fik nemlig ikke skatterabat ved boligskattereformen i 2024 og har heller ikke mulighed for at indefryse fremtidige skattestigninger til senere betaling.

Samlet set er der dog ingen tvivl om, at reglerne giver københavnske andelsboliger en klækkelig økonomisk fordel sammenlignet med ejerlejligheder.

Færre omkostninger ved køb

Også handelsomkostningerne taler til andelsboligens fordel. Ved køb af en ejerbolig skal ejerskiftet tinglyses, og der betales afgift på både skøde og lån.

Andelsboligen skifter ikke ejer på samme måde som fast ejendom, og derfor slipper køberen for tinglysningsafgiften på skødet. Der skal fortsat betales tinglysningsafgift ved lån med pant i andelen, men fordi andelsboligen typisk er væsentligt billigere end en tilsvarende ejerlejlighed, bliver afgiften normalt også mindre.

Køber man eksempelvis en ejerlejlighed til 6,2 millioner kr. og finansierer størstedelen med lån, kan den samlede tinglysningsafgift overstige 120.000 kr., hvis tidligere betalte tinglysningsafgifter ikke kan genbruges.

Også billigere at komme ud igen

Når boligen skal sælges, kan andelsboligen igen have en fordel. Et almindeligt salg af en ejerlejlighed indebærer normalt udgifter til ejendomsmægler, markedsføring, fotografering og dokumenter. Regningen ender ofte på et pænt sekscifret beløb.

Mange andelsboliger skifter derimod hænder via ventelister eller netværk, og derfor kan salget ofte gennemføres uden mægler. Der vil stadig være udgifter til administrator og vurderingsrapport, men regningen kan ofte holdes under 20.000 kr. Og som en ekstra bonus slipper andelsboligsælgeren i mange tilfælde også for ugevis af fremvisninger og spekulationer om, hvor stort et prisnedslag køberne vil kræve.

Men ingen roser uden torne

Det betyder ikke, at andelsboligen altid er den bedste løsning.

Den mest oplagte ulempe er, at man ikke frit kan bestemme salgsprisen. Andelsboliger er underlagt regler om maksimalpris, og i perioder med kraftige prisstigninger på ejerlejligheder kan andelshavere derfor gå glip af store gevinster, som ejere opnår. Omvendt er de heller ikke eksponeret på samme måde, hvis ejerboligmarkedet falder.

Mindre økonomisk selvbestemmelse

Andelshaveren har også mindre indflydelse på finansieringen. Som boligejer kan man selv vælge lånetype, rente og afdragsprofil. I en andelsboligforening bestemmer flertallet over foreningens gæld.

Har foreningen valgt variabel rente, kan boligafgiften stige, når renterne stiger, også selv om den enkelte beboer ville have foretrukket fast rente. Samtidig kan man normalt ikke afdrage ekstra på sin indirekte andel af foreningens gæld, hvorfor man kan være tvunget til at betale renter på en gæld, som man ikke ønsker.

Derudover finansieres køb af andelsboliger typisk med banklån, da man ikke kan optage et almindeligt realkreditlån til selve andelen. Renten er ofte højere end på realkreditlån, og den enkelte andelshaver får desuden ikke personligt rentefradrag for renterne på foreningens gæld.

Hvis ens indirekte andel af foreningens gæld eksempelvis er 1 millioner kr., og renten er 4 pct., svarer det til 40.000 kr. i årlige renteudgifter. Havde gælden i stedet været personlig og fradragsberettiget, ville skatteværdien af rentefradraget reducere udgiften til cirka 26.500 kr. Det er en økonomisk ulempe, som bør indgå i regnestykket.

Denne kommentar er skrevet af Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom chefanalytiker i Nordea Kredit. Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi.

Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.