Renterne er steget – og presset fortsætter

Da krigen brød ud, tog realkreditrenterne et spring opad. En del af stigningen er siden rullet tilbage i takt med våbenhviler og forhandlinger. Alligevel ligger renterne i dag fortsat over niveauet før konflikten, og min vurdering er, at rentepilen peger yderligere op – ikke dramatisk, men dog op.

Forklaringen handler i høj grad om inflation. Krigen har sat gang i en motor, der ikke lader sig slukke fra den ene dag til den anden. Højere energipriser og mere usikre forsyningskæder gør produktionen dyrere, og efter de dårlige erfaringer fra inflationschokket i 2022 må vi forvente, at virksomhederne denne gang vil være hurtigere til at sende regningen videre til forbrugerne.

Det øger risikoen for såkaldte andenordenseffekter, hvor stigende priser fører til højere lønkrav, som igen presser inflationen op. Netop den spiral forsøger centralbankerne for enhver pris at undgå, men det er vanskeligt, og inflationsforventningerne er da også allerede begyndt at stige i både Danmark, Europa og USA.

Samtidig er de materielle ødelæggelser i konfliktområderne betydelige, hvorfor energiproduktionen næppe vender hurtigt tilbage til niveauet før krigen. Derfor kan vi forvente højere oliepriser end normalt i en længere periode.

ECB kommer til at hæve renten – men uden drama

Udsigten til højere inflation sætter Den Europæiske Centralbank under pres. ECB har et klart mandat om at holde inflationen omkring 2 pct., og bevæger inflationen sig varigt over det niveau, må renten som udgangspunkt sættes op. I Nordea forventer vi fire renteforhøjelser fra ECB over det kommende år. Markedet regner kun med to, og selv om en del allerede er indregnet i renterne, er der fortsat plads til, at de kan bevæge sig højere.

Det skyldes ikke mindst, at Europa står med lav arbejdsløshed og store offentlige investeringer i forsvar, klima og infrastruktur. Det kan holde efterspørgslen – og dermed inflationen – oppe længere, end ECB er komfortabel med. Krigen i Mellemøsten er derfor kun en del af forklaringen på, hvorfor renterne presses opad.

Det er dog vigtigt at holde proportionerne for øje. ECB’s ledende rente toppede i 2024 omkring 4 pct. I dag ligger den på 2 pct., og vi forventer en gradvis bevægelse op mod cirka 3 pct. Der er altså ikke tale om en ny rentestorm, men om en normalisering på et lidt højere niveau end i dag.

USA har stor betydning for de lange renter

For de lange renter spiller USA en afgørende rolle, fordi det er her, de globale investorer sætter prisen på at binde penge i rigtig lang tid. Den amerikanske økonomi kører fortsat med høj fart, men samtidig vokser de offentlige underskud kraftigt, og statsgælden er blevet enorm. Det gør investorerne mere opmærksomme på, om inflationen på længere sigt er under kontrol.

Samtidig er der politisk pres på den amerikanske centralbank, Federal Reserve, for at sænke renten. En lavere styringsrente kan godt gøre det billigere at låne på kort sigt, men den gør ikke automatisk de lange renter lavere. Tværtimod kan lavere amerikanske renter gøre det mindre attraktivt at placere penge i dollar. Hvis dollaren svækkes, bliver import dyrere i USA, og det kan igen drive inflationen op.

Her kommer tillid ind i billedet. Når investorer køber amerikanske statsobligationer med 10, 20 eller 30 års løbetid, låner de i praksis penge ud i meget lang tid. Jo større tvivlen er om, hvorvidt centralbanken vil – eller kan – holde inflationen nede, jo højere rente vil investorerne kræve som kompensation. Frygten for inflation smitter altså direkte af på de lange renter, også selv om den korte rente sættes ned.

Da de lange amerikanske renter fungerer som et globalt pejlemærke, breder effekten sig videre. Stiger renterne i USA, bliver danske realkreditobligationer også nødt til at give et højere afkast for at forblive attraktive. Derfor kan uro om inflation, statsgæld og centralbankens troværdighed i USA i sidste ende slå igennem på renten på danske 30-årige fastforrentede lån.

Hvad betyder det for boligejerne?

For boligejerne betyder det, at renterne sandsynligvis skal en smule højere op. I Nordea venter vi, at F3-renten stiger fra omkring 2,6 pct. i dag til 3,0 pct. ved årets udgang, mens F5-renten bevæger sig fra 2,8 til 3,2 pct. Kort Rente-lån ventes at stige fra cirka 2,4 til 3,3 pct., og den 30-årige fastforrentede rente fra 4,2 til omkring 4,4 pct.

Har man fast rente, er privatøkonomien godt beskyttet mod udsving, men højere renter kan dæmpe boligprisudviklingen, fordi købernes låneevne bliver mindre. Har man derimod et variabelt forrentet lån, slår rentestigningerne direkte igennem på ydelsen ved næste rentetilpasning eller refinansiering.

Nordeas renteprognose

Denne kommentar er skrevet af Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit. Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi. Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.