Det er gået stærkt på det københavnske ejerlejlighedsmarked. Faktisk så stærkt, at vi i Nordea længe har ventet, at prisstigningerne ville møde muren.

Derfor overraskede det heller ikke, da tal fra Boligsiden viste et prisfald på først 0,6 pct. i august og derefter 1,0 pct. i september. Det er ikke meget, men efter flere år med heftige prisstigninger, er selv et lille minus værd at bemærke. Især fordi tre forhold kan lægge yderligere pres på priserne i 2027.

1) Højere renter rammer ekstra hårdt i København
Den mest oplagte forklaring er renten. Ved starten af 2026 kunne boligkøbere optage et 30-årigt fastforrentet lån med en kuponrente på 3,5 pct. 

De seneste uger har den 30-årige rente svinget mellem 4 og 5 pct. Det har stor betydning, fordi banken altid tager udgangspunkt i netop den lange rente, når den vurderer familiens lånemuligheder.

Effekten er særlig tydelig i København, hvor kvadratmeterpriserne er landets højeste, og hvor mange købere allerede låner tæt på deres økonomiske smertegrænse. 

Og når købernes budget skrumper, er sælgerne før eller siden nødt til at forholde sig til den nye virkelighed. Det sker sjældent fra den ene dag til den anden, men over tid viser det sig i længere liggetider, større afslag og et stigende antal af Til Salg-skilte.

2) Højere boligskatter tager endnu et nap af købekraften
Den anden modvind kommer fra boligskatterne. I 2026 betaler boligejerne skat på baggrund af ejendomsvurderingerne fra 1. januar 2024, mens vi i 2027 beskattes af vurderingerne fra 1. januar 2026.

Det kan blive dyrt for boligejerne i København.

Priserne er nemlig steget markant mellem de to vurderingstidspunkter, og derfor kan ejerne se fem til en massiv stigning i boligskatterne.

For en 2-værelses begynderlejlighed til 4 mio. kr. vil regningen stige med cirka 400 kr. om måneden, og for en typisk 3-værelses med ca. 800 kr. Det vælter ikke økonomien for en veletableret boligejer, men for en førstegangskøber, der allerede har strakt økonomien langt for at komme ind på boligmarkedet, kan selv relativt beskedne merudgifter få betydning.

3) Den tredje joker er rentefradraget
Den tredje faktor er måske den mindst omtalte, men potentielt også den mest undervurderede.

I regeringsgrundlaget fremgår det, at regeringen ønsker at indføre et loft over rentefradraget på 150.000 kr. for enlige og 300.000 kr. for par. Det kan lyde som et problem for de få, men på Københavns dyre ejerlejlighedsmarked kan mange blive ramt.

Ved det nuværende renteniveau vil en enlig køber med høj belåning nemlig allerede kunne blive ramt ved køb af en lejlighed til omkring 3,25 mio. kr. Har vedkommende anden gæld ved siden af, eksempelvis et billån eller SU-lån, vil grænsen komme endnu længere ned.

For en enlig køber af en lejlighed til 5 mio. kr. kan den årlige ekstraregning løbe op i godt 21.000 kr. ved en 95 procents-belåning, og 11.400 kr. ved en 80 procents-belåning. Det er tankevækkende i en by, hvor en gennemsnitlig ejerlejlighed på 80 kvadratmeter i dag koster over 6 mio. kr.

Forslaget er endnu ikke vedtaget, og derfor er det fortsat uklart, hvornår det eventuelt kan træde i kraft. 

Men hvis det bliver til virkelighed, er jeg ikke tvivl om, at effekten bliver tydelig.

Denne kommentar er skrevet af Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom chefanalytiker i Nordea Kredit. Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi.

Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.