{embedded type='node/custom_code_html' id='109510'}I denne tid svinger kursen på de fastforrentede 4-procentsrealkreditlån næsten dagligt over og under kurs 100, og dermed skifter det toneangivende lån mellem en kuponrente på 4 procent og 3,5 procent.Boligejere med fastforrentede lån kan derfor også næsten dagligt læse, at nu lukker eller åbner muligheden for at nedkonvertere.Denne titte-bøh-leg med konverteringsmuligheden bunder i den meget omtalte tommelfingerregel om, at renten skal være faldet 1,5 procentpoint, for at det for alvor kan betale sig at nedkonvertere.Men det er en alt for fasttømret regel, for gevinsten ved at nedkonvertere kan sagtens tages hjem ved et rentefald på bare 1 procentpoint. Det afhænger nemlig ikke kun af renten, men også af gældsstørrelsen og tidshorisonten.Lad mig komme med to eksempler på det, der tales mest om i øjeblikket, nemlig muligheden for at konvertere ned fra et 5-procentslån.I første eksempel har vi et lån på 4 mio. kr., der konverteres til et 4-procentslån til kurs 99,5. Restgælden øges med ca. 35.000 kr. af to årsager:Den ene er kursen, da man skal låne 4.020.000 kr. for at få 4 mio. kr. til at indfri 5-procentslånet.Den anden er, at der kommer omkostninger ved omlægningen for ca. 15.000. Ydelsen falder med ca. 1.500 kr. om måneden efter skat. Det tager derfor ca. 2 år for at tjene den øgede restgæld hjem.I andet eksempel har vi et lån på kun 1 mio. kr., der også konverteres til 4-procentslånet. Restgælden øges her med ca. 20.000 kr. pga. et kurstab på 5.000 kr. og samme omkostninger ved omlægningen for 15.000 kr.Ydelsen falder i dette eksempel kun med ca. 270 kr. om måneden efter skat. Det tager derfor ca. 6 år for at tjene den øgede restgæld hjem.Så gevinsten ved at nedkonvertere fra 5-procentslånet afhænger også af restgældens størrelse og tidshorisonten og ikke kun renteforskellen.Og er man ikke så bange før en større stigning i restgælden, så kan man også sagtens konvertere til 3,5 pct., hvor kursen dog lige nu er omkring 97, for her er ydelsesbesparelsen endnu større på trods af den større stigning i restgælden.Men bør man ikke vente, hvis renteniveauet er på vej ned? Har man konverteret ned 'for tidligt', og renten falder yderligere, så skal man konvertere igen og betale omkostningerne og kurstab herved igen, hvis man vil have gavn af det yderligere rentefald.Men! Det er meget vanskeligt at spekulere i retningen på de fastforrentede låns renter. Mange ventede i slutningen af sidste år med at nedkonvertere, fordi de troede, at renten skulle falde yderligere fra 3,5 pct. til 3 pct. (eller at 3,5 procentslånet kom endnu højere op i kurs), men kort tid efter var det 4-procentslånet, der igen var i spil.De, der ventede, har dermed misset ydelsesbesparelserne i mellemtiden.Så tro ikke, at tommelfingerregler er fasttømrede regler og heller ikke, at man kan spå om renten. Måske er det en god idé at vente i håbet om nye rentefald (det er netop håb mere end forventninger), men tag beslutningen på baggrund af konkrete beregninger og ikke tommelfingerregler.Denne kommentar er skrevet af Jens Hjarsbech, cheføkonom i Mybanker. Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi. Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning.Lyt til den seneste episode af podcasten Millionærklubben her:{embedded type='node/custom_code_html' id='109511'}
