Når man taler om boligfinansiering, taler man ofte om ”det billige” realkreditlån og ”det dyre” banklån. Det ”dyre” banklån er efterfinansieringen, der ligger oven på realkreditlånet, som man kan finansiere 80 pct. af boligens værdi med. 

Men i disse dage har det billige faktisk flere gange været det dyre, og omvendt. For mens realkreditrenterne er steget hastigt som følge af krigen i Iran og omegn, har bankrenterne stået stille.

Før den skrøbelige våbenhvile blev indgået, toppede F3-renterne på ca. 2,85 pct. mens F5-lånet kom op over 3 pct. Lægger vi bidragssatsen og kursskæring oven i, kommer vi over 3,9 pct. (mens KundeKroner-rabatten på et lån i Totalkredit trækker det ned under 3,8 pct.).  

Men før krigen startede, lå renterne mellem ½ og 1 procentpoint lavere. Det gængse fastforrentede lån inkl. bidrag ligger desuden over 4 pct.

På efterfinansieringen var gennemsnitsrenten i marts på 3,8 pct. ifølge Mybankers rentestatistik. Det var den også før krigen, og har altså indtil videre slet ikke reageret på markedsuroen. 

Men dermed har de også (kortvarigt) været billigere end mange realkreditlån – og ikke kun de fastforrentede – hvilket er ganske usædvanligt. Det skyldes jo naturligvis, at renterne på realkreditlån er markedsbestemt, og derfor reagerer meget hurtigere end bankrenter. 

Ofte vil bankerne nemlig afvente ændringer i Nationalbankens renter (eller klare udsigter dertil), før de justerer renterne pga. ændrede markedsforhold.

Men det skyldes også, at bankrenterne faktisk aktuelt er under det niveau, de var på, før inflations- og rentestigningerne i 2022. Så mens de også steg kraftigt i de år, er de altså efterfølgende blevet sat langt mere ned, end markedsrenterne er kommet.

Derfor har bankrenterne også længe været billigere end det fastforrentede lån, der jo slet ikke har nået ned i nærheden af bunden på 0,5 pct. i rente.

Realkreditlånet har første prioritet, og derfor ses det også som et mere sikkert lån for långiver, end banklånet. Det vil normalt tilsige, at banklånet skal være dyrere, da pantet er mindre sikkert. Det er det, der gør situationen så usædvanlig.

Men ud over Nationalbankrenterne er konkurrencesituationen en afgørende faktor i bankernes renter, og den er bare langt skarpere på banklån end realkreditlån.

Det skyldes bl.a., at enhver bank har sit eget banklån, mens der kun er fire realkreditinstitutter at optage realkreditlån i. Og bankerne kan selv ændre på renterne, mens markedet bestemmer renterne på realkreditlån, og realkreditinstituttet bestemmer bidragssatsen.

Kommer priseffekterne af krigen til at medføre rentestigninger hos ECB og Nationalbanken, vil bankrenterne givetvis følge med op. 

Men bliver effekterne midlertidige, sker der nok ikke så meget med renterne i banken. Og så er ”det dyre banklån” i en periode nok bare ikke så dyrt endda.

Denne kommentar er skrevet af Jens Hjarsbech, cheføkonom i Mybanker. Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi. Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.