Kurstabet på et boliglån er ikke altid tabt

Kurstab på boliglån med fast rente er et tilbagevendende tema. 

Det kom tilbage på boligejernes radar, da 4 pct.-lånet for nylig lukkede for tilbud, fordi kursen kom over 100. Det betød, at lånet blev afløst af lån med 3,5 pct. i rente, hvor kursen var lavere end på 4 pct.-lånet, der havde ligget lige under kurs 100 få dage før.

Kursen på 3,5 pct.-lånet med afdrag var på daværende tidspunkt 96,7. Skulle en boligkøber have 1 mio. kr. i hånden til et boligkøb, betød kurstabet, at gælden blev ca. 33.000 kr. højere end ved et 4 pct.-lån på lige under kurs 100 dagen før.

Kurstab får med god grund en del opmærksomhed, fordi det er meget håndgribeligt, når din gæld er større end det provenu, du får i hånden. 

Jeg fik derfor mange spørgsmål i de dage, hvor 4 pct.-lånet lukkede for tilbud, om det i virkeligheden nu også var godt for fx boligkøberne, at renten faldt til 3,5 pct. – men med et betydeligt kurstab til følge.

Det korte svar er, at et 3,5 pct.-lån er billigere end 4 pct.-lånet, hvis du beholder lånet i 11-12 år, fordi rentebesparelsen overstiger de 33.000 kr. i kurstab. 

Har du lånet i 30 år, er besparelsen samlet 25.000 kr. Jeg har her taget højde for, at du får et mindre fradrag i din skat, når dine renteudgifter falder.

Så langt så godt, for der er nuancer til ovenstående. Et kurstab er nemlig ikke med sikkerhed tabt. Du får nogle gange kurstabet enten delvist eller helt dækket, hvis du indfrier lånet, inden der er gået 30 år, som er den typiske tidshorisont for boliglån. 

Det kan faktisk også ske, at du får en gevinst, fordi kurstabet vendes til en kursgevinst.

Det hele kommer an på, hvad renten er på det pågældende tidspunkt, hvis du indfrier lånet, inden der er gået 30 år.

Og det gør du næsten helt sikkert, fordi det er et særsyn, at boligejere beholder samme lån i 30 år. 

Renten og kursen hænger uløseligt sammen: Når renten stiger, falder kursen. Falder renten, ja så stiger kursen.

Renten er den samme
Er renten uændret, når du indfrier, vil kursen groft sagt være uændret. Fik du en kurs på 96,7, da du tog lånet, og

dermed et kurstab, så får du tilsvarende rabat, hvis du indfrier lånet før tid. Dermed indkasserer du ikke kurstabet, der i så fald blot har været et kurstab på papiret.

Renten er højere
Er renten højere, når du indfrier, vil kursen være lavere – lad os fx sige, at kursen er 90. Det betyder, at du ganske vist fik en kurs på 96,7, da du tog lånet, og dermed på papiret fik et kurstab. Men nu kan du købe din gæld tilbage til en endnu lavere kurs. Du får med andre ord en rabat på kursen på indfrielsestidspunktet, der overstiger det kurstab, du fik, da du tog lånet. Dit kurstab er vendt til en kursgevinst.

Renten er lavere
Det er, hvis renten er lavere, når du indfrier lånet, at du reelt set indkasserer et kurstab i et eller andet omfang. Hvis
renten ikke er faldet ret meget, vil kursen stadig være under 100. Dermed får du noget af kurstabet tilbage, fordi du stadig betaler under kurs 100 for din gæld.

Det er først, når renten er faldet så meget, at kursen på 3,5 pct.-lånet har ramt 100, at du indkasserer hele kurstabet.

Indfrier du lånet, inden der er gået de 11-12 år, jeg nævnte ovenfor, ville det have været bedre for dig med et 4 pct.-lån til en kurs lige under 100. Det er dog en noget teoretisk diskussion, fordi 4 pct.-lånet ikke er en mulighed, når det er lukket for tilbud.

Det kurstab, du får, når du tager et lån, bør ses som det værste udfald i tilfælde af, at renten er faldet tilstrækkeligt,
når du indfrier lånet. Men selv da kan det være en fordel for dig at skulle indkassere et kurstab ved køb af en ny
bolig eller en potentiel nedkonvertering. Kurstabet er nemlig resultatet af, at det er blevet billigere at tage et
fastforrentet lån på det tidspunkt.

Denne kommentar er skrevet af Sune Malthe-Thagaard, der er chefanalytiker i Totalkredit. Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi. Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.