Nationalbanken har for nylig udsendt en advarsel om stigende risici fra det københavnske boligmarked. 

Bl.a. fordi prisstigningerne har bredt sig til kommunerne uden for København, og fordi der har været stigende forventninger fra potentielle købere om yderligere prisstigninger, hvilket kan puste en boble op. 

Analysen er rigtig, og risici er til stede. Men på det seneste har vi omvendt også fået flere og flere tegn på, at boligmarkedet i København begynder at puste ud efter mange måneders speed-climbing mod nye højder.

For det første er udbuddet af både huse og lejligheder nemlig steget i København den seneste måned, også når vi korrigerer for sædvanlige sæsonudsving. 

I landsdelen Byen København (der omfatter København, Frederiksberg, Dragør og Tårnby Kommuner) var der 0,9 pct. flere huse og 2,3 pct. flere lejligheder til salg i april end i marts. 

I stort set alle andre landsdele faldt udbuddet i april efter sæsonkorrektion, og de få steder, det også steg, var stigningstakten lavere end i København.

Udbudspriserne begynder også at vise tegn på afmatning i København. Den månedlige vækstrate i udbudspriserne på lejligheder er faldet hver måned siden december sidste år, når vi korrigerer for sæsonmønstre. 

I april var den endda negativ for første gang siden maj 2025. Der var dog stadig vækst i udbudspriserne på huse i Byen København, men lejlighedsmarkedet fylder en del mere i København end husmarkedet, og er derfor en mere sikker strømpil for boligmarkedet.

Og mens der altså er spæde tegn på afmatning fra udbudssiden, er der også noget, der peger mod aftagende efterspørgsel.

Fx er antallet af låntilbud til ejerskifte fra realkreditinstitutterne i landsdelen Byen København stagnerende - måske endda med en lille pil ned. 

Skal man købe en bolig, sikrer man sig normalt et låntilbud fra et realkreditinstitut, og dermed kan antallet af låntilbud være en indikator for boligefterspørgslen.

Desuden har befolkningstilvæksten i København været aftagende siden starten af sidste år. I 1. kvartal 2025 steg befolkningen med 1,1 pct. ift. samme kvartal 2024.

Siden da er årsvæksten faldet hvert kvartal og var primo 2. kvartal i år på 0,5 pct.

Der er altså fortsat vækst i den københavnske befolkning, men væksten bliver mindre og mindre, hvilket også er med til at tage presset af boligmarkedet, særligt når der trods alt løbende bliver bygget flere boliger (om end tempoet godt kunne være højere).

Holder disse afmatningstegn ved den kommende tid, er risikoen for bobleopbygning og -spredning mindre, end hvad Nationalbanken kommer frem til. 

Men der skal mere end en måned eller to’s data til at give os den endelige konklusion, og derfor bliver de kommende måneder afgørende for, om boligmarkedet og Nationalbanken kan ånde lettet op.

Denne kommentar er skrevet af Jens Hjarsbech, cheføkonom, Mybanker. Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi.

Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.