Når vi finansierer et boligkøb, vil vi som regel gerne minimere både rentebetaling og gælden. Man skulle tro, at lavere restgæld også betyder lavere rentebetaling, men det er ikke altid tilfældet. Og derfor er vores fokus på restgæld ofte for stort.

Det ser vi bl.a. i den konventionelle sandhed om, at et fastforrentet lån altid skal tages så tæt på kurs 100 som muligt. Og vi ser det, når talen falder på opkonverteringer af fastforrentede realkreditlån.

Lad os tage de to tilfælde hver for sig.

I skrivende stund er 5 pct.-lånet det toneangivende fastforrentede lån til kurs ca. 99,19. Et alternativ er 4 pct.-lånet til kurs 93,45. Det lyder jo umiddelbart som en let valg, for kurstabet på 4 pct.-lånet vil være stort. Men hvad siger tallene?

Jeg tager udgangspunkt i en bolig til 4 mio. kr. Køberen har kun behov for at låne 60 pct., så med 5 pct.-lånets kurs (efter kursfradrag på 0,2) giver det en hovedstol på knap 2,425 mio. kr. Med 4 pct.-lånet bliver hovedstolen på godt 2,574 mio. kr. Altså en forskel i gælden på 149.100 kr.

Men ser vi på den samlede rente- og bidragsbetaling efter skat i hele lånets løbetid, så er 4 pct.-lånet faktisk ca. 288.000 kr. billigere. Med andre ord bliver kurstabet mere end tjent hjem gennem rentebesparelsen. Ydelsen efter skat er også lavere på 4 pct.-lånet – godt 4.000 kr. i lånets første kvartal.

Mange boligkøbere vil dog ikke blive boende i hele lånets løbetid. Hvis man fx sælger efter 10 år, har man betalt knap 126.000 kr. mere i renter og bidrag på 5 pct.-lånet end 4 pct.-lånet. Men restgælden er fortsat knap 56.000 kr. mere på 4 pct.-lånet, så man skal låne lidt mere, når man indfrier lånet.

Pointen med disse mange tal er altså, at fokus på restgælden og kurstabet kan skjule, at en lavere kuponrente kan give lavere rentebetaling, selvom gælden er højere.

Hvis man alligevel ikke skal belåne boligen op til grænserne, og i øvrigt har udsigt til stigende boligpris over tid, er det måske værd at flytte fokus lidt mere over på renterne.

Tilsvarende restgældsfokus er der, når vi taler om opkonvertering. Her er salgspitchet, at man kan ”skære lunser af sin restgæld” ved fx at konvertere fra et 1 pct.-lån til 5 pct.-lånet.

Men for det første er det kun den nominelle restgæld, der bliver mindre, ikke markedsværdien. For det andet giver det en voldsom stigning i rentebetalingerne.

Et eksempel kan være et 1 pct.-lån i kurs 75 med 24 år tilbage, hvor restgælden igen er 4 mio. kr.

Konverterer man til et nyt 5 pct.-lån og får samme løbetid, falder den nominelle restgæld til 3,04 mio. kr. (jeg tager 10.000 i gebyrer for omlægningen). Men de resterende rente- og bidragsbetalinger stiger fra ca. 500.000 kr. til knap 1,7 mio. kr.

Og fordi man nu afdrager mindre på lånet hvert kvartal, vil den nominelle restgæld være den samme på de to lån efter 13 år.

Opkonverteringen giver en lavere nominel restgæld her og nu og dermed også en lavere belåningsgrad. Det giver lidt bedre muligheder for fx at låne i friværdien, men det kommer med en meget høj rentepris.

Så reelt er det kun en god ide, hvis renterne falder en del senere hen, så man kan konvertere ned igen, og det er jo ren spekulation at regne med det.

Så måske boligejere – og bankrådgivere – skal flytte fokus en smule væk fra restgælden og over på rentebetalingerne. Et entydigt fokus på restgæld og kurstab risikerer i hvert fald at skjule muligheden for en lavere regning.

Denne kommentar er skrevet af Jens Hjarsbech, cheføkonom hos Mybanker.
Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi.

Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.