Boligøkonom: Tid til at overveje lånet
Den 1. oktober får tusindvis af danske boligejere ny rente på deres rentetilpasningslån. Men selv omdatoen er den samme for både F1-, F3- og F5-lån, bliver oplevelsen vidt forskellig.
Nogle boligejere kan se frem til lavere boligudgifter, mens andre må indstille sig på, at der bliver mindre luft i budgettet.
Årsagen skal findes i de seneste års udvikling på rentemarkedet.
Mens boligejere med F3-lån ser ud til at gå en lavere rente i møde, står mange boligejere med F5-lån over for den største rentestigning i flere år. Og også boligejere med F1-lån må forvente en mindre stigning i renteudgifterne. Forklaringen skal findes i de usædvanligt store renteudsving, vi har oplevet siden 2021.
F5-lånere mærker først nu rentestigningerne
Boligejere med F5-lån, der skal refinansiere til oktober, betaler i dag typisk omkring -0,1 pct. i rente.
Renten blev nemlig fastsat tilbage i efteråret 2021, hvor renterne stadig befandt sig tæt på de laveste niveauer nogensinde.
Siden da har verden ændret sig markant. Inflationen tog fart i 2022, centralbankerne hævede renterne aggressivt, og renterne på de finansielle markeder steg til niveauer, vi ikke havde set i mange år. F5-lånerne har i kraft af deres lange rentebinding været skærmet mod udviklingen, men nu indhentes de af virkeligheden.
Auktionerne over de obligationer, der skal finansiere de nye lån, finder sted i august, og mit bud er, at F5-renten vil lande omkring 3 pct. Hvis det sker, vil mange F5-lånere opleve en rentestigning på omkring 3,1 procentpoint.
For et lån på 1 mio. kr. svarer det til, at den månedlige ydelse efter skat stiger med cirka 580 kr., hvis lånet er med afdrag, og omkring 1.720 kr., hvis lånet er afdragsfrit. Har man en restgæld på 2 mio. kr., bliver påvirkningen naturligvis omtrent dobbelt så stor.
Det er især i hovedstadsområdet, hvor lånene ofte er store, og hvor mange boligejere benytter afdragsfrihed, at ændringen bliver særligt hård.
F1-lån får også højere rente
Boligejere med F1-lån går ligeledes en højere rente i møde, om end ændringen er langt mindre dramatisk. Jeg forventer, at den kommende F1-rente vil blive fastsat omkring 2,9 pct. mod cirka 2,2 pct. ved sidste refinansiering. Det svarer til en rentestigning på omkring 0,7 procentpoint.
For et lån på 1 mio. kr. betyder det en højere månedlig ydelse efter skat på cirka 170 kr. med afdrag og omkring 410 kr. uden afdrag.
F3-lånere får medvind
For boligejere med F3-lån ser billedet anderledes lyst ud. Da deres rente blev fastsat for tre år siden, befandt vi os tæt på toppen af rentestigningerne. Mange F3-lånere betaler derfor i dag omkring 3,7 pct. i rente.
Derfor er det heller ikke overraskende, at det netop er denne gruppe, der nu får glæde af, at renterne trods alt er faldet lidt siden toppen.
Mit bud er, at den kommende F3-rente vil lande omkring 2,9 pct. Dermed kan mange se frem til et rentefald på omkring 0,8 procentpoint.
For et lån på 1 mio. kr. betyder rentefaldet en månedlig besparelse efter skat på cirka 200 kr. med afdrag og omkring 420 kr. uden afdrag. Har man et større lån, kan besparelsen blive mærkbar.
Tid til at overveje lånet
Renteprognoser skal naturligvis altid læses med forsigtighed. Meget kan nå at ændre sig frem mod auktionerne i august, og ingen kender den præcise rente på forhånd.
Men en prognose kan alligevel være en god anledning til at kigge boliglånet efter i sømmene.
Boligejere, der får ny rente 1. oktober, skal nemlig beslutte eventuelle ændringer på deres lån inden udgangen af juli.
Det gælder eksempelvis, hvis man ønsker at ændre antallet af år mellem refinansieringerne, forlænge eller iværksætte en afdragsfri periode eller skifte til en anden lånetype.
For mange boligejere er refinansieringen derfor ikke blot en teknisk begivenhed, men en oplagt anledning til at tage stilling til, om boliglånet stadig passer til økonomien og risikovilligheden.
Og så er der en sidste detalje, som let bliver overset. Når renten ændrer sig, ændrer rentefradraget sig også. Derfor bør boligejere allerede nu indsætte en reminder i deres kalender, så de husker at opdatere forskudsopgørelsen, når renten er blevet endeligt fastsat.
I modsat fald risikerer F1- og F5-lånere at betale for meget i skat i 2026 og 2027, mens F3-lånere omvendt kan få et skattesmæk, hvis de ikke får registreret de lavere renteudgifter.
Det tager kun få minutter at rette forskudsopgørelsen, og det kan gøre overgangen til den nye rente til en lidt bedre oplevelse.
Denne kommentar er skrevet af Lise Nytoft Bergmann, Chefanalytiker og boligøkonom ved Nordea Kredit.
Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi. Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.
Det er noget af en kæp, der er smidt i det globale erhvervslivs hjul med lukningen af Hormuz-strædet, og selvom ingen synes i stand til at fjerne den her og nu, reagerer finansmarkederne fortsat relativt roligt. Millionærklubben tager bestik af situationen og debatterer verdens tilstand med chefanalytiker Lau Svenssen fra Svenssen & Tudborg og investor og økonomisk kommentator, Steen Jakobsen. Hør også, hvordan de to erfarne finansfolk er kommet igennem året indtil videre. Vært: Bodil Johanne Gantzel
Del: