Priserne på de københavnske lejligheder er som bekendt steget med raketfart de seneste år, men nu er der flere og flere tegn på, at de ikke bare kommer til at flade ud, men reelt tabe flyvehøjde.

For det første er udbuddet af lejligheder til salg steget med 55 pct. det seneste år. Og selvom udbuddet nu bare begynder at ligne mere normale niveauer, så ændrer det magtforholdet mellem køber og sælger, at der nu er meget mere til salg.

For det andet er prisafslagene også kraftigt stigende. Ifølge Boligsidens tal var det gennemsnitlige afslag på en lejlighed i landsdelen Byen København (der omfatter København, Frederiksberg, Dragør og Tårnby kommuner) på 492 kr. pr. kvadratmeter i oktober sidste år, mens det nu er 1.206 kr. pr. kvadratmeter - altså mere end en fordobling.

For det tredje er både udbudspriser og salgspriser stagneret de seneste måneder. Så raketten er allerede stoppet med at stige og har nået sin cruising altitude.

Men når jeg nu tror mere på prisfald end bare udfladning, skyldes det alt dette kombineret med udviklingen i befolkningstilvæksten. Den er nemlig stort set er bremset op. 

Når vi korrigerer for sæsonudsving, kom der 276 flere indbyggere i landsdelen Byen København i 2. kvartal i år.

 Det er klart den laveste vækst siden 2007, hvor dataserien starter, og muligvis i længere tid. Og markant under gennemsnittet på 2.427 flere indbyggere pr. kvartal.

I Københavns kommune alene faldt befolkningstallet i ikke-korrigerede tal med 3.049 personer i 2. kvartal. Det er ikke unormalt, at befolkningen falder i København i 2. kvartal, men faldet var klart det største siden 2007.

Den meget lave befolkningsvækst skyldes, at flere flytter fra Byen København, end der flytter til. Og selvom der fortsat er lidt flere, der indvandrer end udvandrer, er udvandrertallet stigende, mens indvandrertallet er faldende.

København har altså åbenbart mistet noget af sin appel. En simpel årsag kan jo være, at boligmarkedet er for svært at komme ind på, og derfor dropper flere at flytte hertil.

Samtidig med, at man kan score kassen på en ejerbolig, hvis man sælger og flytter ud. Uanset årsager kan det føre til prisfald på det københavnske boligmarked, hvis denne udvikling fortsætter. Sælgerne bliver flere og køberne færre.

Jeg tror dog ikke, at vi kommer til at se voldsomme og langvarige fald. Sidst, vi så det, var under finanskrisen, og her var der helt andre mekanismer i spil. Men jeg tror, vi kommer til at se en priskorrektion, som godt kan gøre ondt på dem, der fik sat sig hårdt her på toppen.

København vil dog også fremover være en attraktiv by at bo i, så køberne kommer igen før eller siden, og det samme gør prisstigningerne. Men for nu tror jeg, vi skal forvente en periode med fald.

Denne kommentar er skrevet af Jens Hjarsbech, cheføkonom hos Mybanker. Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi.

Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.