Er der – eller er der ikke – en boligboble i København?

Er københavnske boligkøbere ved at buste en boble op? Et vanskeligt spørgsmål at svare på, for en boligboble er tæt på umuligt at bevise. Men boligkøberne bør være opmærksomme på de tegn, der aktuelt er.

En boligboble er karakteriseret ved, at forventninger om stigende priser – og ikke et reelt boligbehov – får folk til at købe bolig og dermed drive priserne meget højt op.

Nyeste undersøgelse af danskernes forventninger til boligmarkedet fra Boligøkonomisk Videncenter (BVC) viser aktuelle tegn på, at forventninger driver mere af boligmarkedet end tidligere.

For det første er danskernes forventninger til boligprisudviklingen over de kommende fem år er den højeste, BVC har målt igennem de 15 år, undersøgelserne er gennemført.

For det andet forventer 70 pct. af respondenterne, der bor i Region Hovedstaden, at huspriserne er højere om et år, og 9 pct. forventer, de er meget højere. 

I resten af landet er det kun hhv. 56 pct. og 5 pct. Og sidst, men bestemt ikke mindst, svarer 56 pct. af dem, der overvejer sit første boligkøb, at de overvejer det pga. en mulig kapitalgevinst. 

Og 61 pct. gør det, fordi de frygter yderligere prisstigninger – altså at de skal skynde sig ind på markedet, før toget er kørt. Begge disse andele er de højeste siden 2017. 

Tallene udskiller ikke de københavnske boligkøbere fra andre, men prisforventningerne driver sandsynligvis efterspørgslen endnu mere i københavnsområdet end i resten af landet. For det er her, farten på markedet er voldsomt høj.

Men det kan alligevel godt tænkes, at de københavnske boligpriser er holdbare. Hvis bare købernes økonomi følger med priserne, så er stigningerne jo ikke så unaturlige.

Nationalbanken har lavet en særlig version af den velkendte ”boligbyrde” – altså beregningen af, hvor stor en del af en normal indkomst skal gå til boligudgifter.

Nationalbanken ser på faktiske bolighandler og købernes faktiske indkomster. Og den boligbyrde ligger en del under den ”stiliserede”, og er i øvrigt faldet lidt siden udgangen af 2023.

Boligkøberne i København har altså siden 2023 været folk med højere og højere indkomster, der faktisk er mere end fulgt med prisstigningerne, hjulpet på vej af lavere renter.

Samtidig er reguleringen af långivning en del strammere end i perioden op til finanskrisen, som måske ellers er en sammenlignelig periode.

Disse ting taler altså for, at boligmarkedet i København egentlig er robust nok, det er bare i stigende grad for folk med penge. Men hvis de har købt for at bo der, så er det jo ikke en boble – bare træls for dem med færre penge, der gerne vil købe en bolig i hovedstaden.

Risikoen for en boble er klart til stede, når man ser på forventningsundersøgelserne. Men en boble kan tage år at puste op, så spørgsmålet er, om vi kun lige er begyndt, om vi er tæt på bristepunktet, eller om vi overhovedet er i gang. Jeg tror, vi er i gang, men det må tiden vise.

Denne kommentar er skrevet af Jens Hjarsbech, cheføkonom i Mybanker. Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi. Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.

Lyt til den seneste episode af podcasten Millonærklubben her: