Hvor stor er den optimale friværdi?
De fleste boligejere ved præcis, hvor meget de skylder på deres bolig, og mange har også et godt bud på, hvor meget boligen er værd. Langt færre har derimod gjort sig klart, hvor stor deres friværdi egentlig bør være.
I mine forældres generation var svaret i mange tilfælde enkelt. Boliglånet skulle betales ud. Både fordi de afdragsfrie lån først blev introduceret i 2003, men også fordi en gældfri bolig var kronen på et langt arbejdsliv og et symbol på økonomisk ansvarlighed.
I dag tænker mange anderledes, og vælger bevidst at betale mindst muligt af på realkreditlånet. Ingen af delene er nødvendigvis rigtige eller forkerte.
Efter min opfattelse handler diskussionen nemlig om det forkerte spørgsmål. Det afgørende er ikke, om boligen skal være gældfri. Det afgørende er, hvor stor en friværdi, det giver mening at opbygge. Alle boliger koster jo ikke det samme, og samtidigt kan to familier have vidt forskellig risikovillighed. For når en boligejer vælger at afdrage på realkreditlånet, træffes samtidig et valg om ikke at investere pengene et andet sted.
Historien giver ingen garanti for fremtiden, men et bredt globalt aktieindeks som MSCI World har over de seneste 20 år givet et gennemsnitligt årligt afkast på omkring 9 procent. Det er væsentligt højere end den rente, de fleste boligejere historisk har betalt på deres realkreditlån. Også selv om man tager højde for, at renter kan fratrækkes på årsopgørelsen, mens aktieafkast beskattes.
Det betyder naturligvis ikke, at alle bør investere i aktier frem for at afdrage på boliglånet. For privatøkonomi handler ikke kun om at maksimere det forventede afkast. Det handler også om at sove godt om natten. Mange familier – mig selv inklusive – er villige til at acceptere et lavere forventet afkast til gengæld for større økonomisk tryghed. Det er et fuldt ud rationelt valg.
Derfor findes der heller ikke én optimal løsning, som passer til alle. Men der findes efter min opfattelse to tommelfingerregler, som de fleste boligejere med fordel kan styre efter.
For det første bør belåningsgraden være bragt ned på minimum 60 procent af boligens værdi, inden man går på pension. Er belåningen under 60 procent, får realkreditinstituttet nemlig mulighed for at fravige de normale kreditkrav og for eksempel forlænge en afdragsfri periode, selv om boligejeren som pensionist ikke længere kan kreditgodkendes efter de normale standarder. Den ekstra fleksibilitet kan vise sig at være langt mere værdifuld end ulempen ved de sidste afdrag.
For det andet skal man huske, at en stor friværdi giver stor handlefrihed. Den kan fx bruges som plan B, hvis indkomsten falder, og den giver også mulighed for at arbejde mindre, gå tidligere på pension eller hjælpe børnene ind på boligmarkedet, hvis man måtte ønske det.
At friværdien betyder noget, understøttes også af forskningen. I Realdanias undersøgelse Vores Livskvalitet finder forskerne blandt andet en tydelig sammenhæng mellem friværdi og oplevet livskvalitet. Livskvaliteten stiger i takt med friværdien, men kun op til omkring 1,5 mio. kr. Herefter bliver gevinsten beskeden. Friværdi skaber således værdi, men mere friværdi er ikke altid bedre.
Så selv om der ikke findes en optimal friværdi, bør man i hvert fald stoppe kortvarigt op, når belåningsgraderammer 60 procent, og friværdien overstiger 1,5 mio. kr. Her kan man med fordel stille sig selv spørgsmålet: Er det virkelig mere friværdi, jeg har brug for, eller vil pengene skabe større værdi et andet sted?
Læs også: Kalder Novo Nordisk for en »investeringsfiasko«: Storinvestor sælger alt
Læs også: Europæiske forsvarsaktier fortsætter kursfald
Sommerstemningen blæser stille og roligt ind over markederne. En frisk jobrapport i USA får investorernes panderynker til at mildnes og genopliver muligvis håbet om rentenedsættelser i 2026. Spørgsmålet er nu, om der overhovedet er noget at være bekymret for, eller om investorerne roligt kan lægge sig ved swimmingpoolen og forvente stigende aktiekurser. Det diskuterer dagens panel i Millionærklubben, der traditionen tro også svarer på en masse lytterspørgsmål. Med i studiet er teknisk analytiker Lars Persson og investor samt partner hos Lumina Ejendomme, Michelle Nørgaard. Vært: Adam Geil
Del: