Det er en af den slags nyheder, boligejere helst er fri for.

Onsdag gjorde det 30-årige, fastforrentede 4-procentslån med afdrag comeback og skubbede 3,5-procentslånet ud i decemberkulden.

Rentehoppet kan få store konsekvenser for de titusindvis af boligejere, der i dag sidder fast i et 5-procentlån, som de opkonverterede til, da renterne bankede i vejret i kølvandet på energi- og inflationskrisen i 2022-2023 efter Ruslands invasion af Ukraine i februar 2022.

Dengang valgte 218.000 boligejere at opkonvertere deres 1-procentslån til et realkreditlån med en markant højere rente for på den måde at skære store lunser af deres restgæld.

Som følge af de kraftigt stigende renter dykkede kursen på 1-procentslånet ned omkring kurs 70, og det betød, at man for 700.000 kroner kunne komme af med en restgæld på en million kroner. Boligejeren scorede altså en umiddelbar gevinst på 300.000 kroner.

Men gevinsten er netop kun ‘umiddelbar’. For prisen for at skære restgælden ned med 300.000 kroner var at optage et nyt lån med højere rente, da de færreste har kontanter stående til at betale deres boliglån ud.

Før betalte boligejeren altså en procent i rente af en million kroner. Efter låneomlægningen betaler boligejeren nu fem procent i rente af 700.000 kroner.

Den manøvre er kun en fed fidus, hvis renten falder igen, og boligejeren kan omlægge sit 5-procentslån til et nyt lån med en lavere rente, for eksempel til et fastforrentet lån på 3,5 procent eller endnu bedre 2-3 procent.

Hvis renten ikke falder, vil den højere rente på 5 procent nemlig efter nogle år have ædt den umiddelbare gevinst på - her i eksemplet - 300.000 kroner op.

Som tommelfingerregel kan det kun betale sig at nedkonvertere, hvis man kan skære mindst 1,5 procentpoint af den såkaldte kuponrente på et fastforrentet realkreditlån.

De titusindvis af danske boligejere, der opkonverterede til et 5-procentslån, har altså ikke udsigt til at kunne komme ned i et attraktivt 3,5 procentslån lige med det første.  

De må hver måned se, at den høje rente gnaver mere og mere af deres umiddelbare gevinst - og hvis renten ikke kommer ned i et attraktivt niveau igen, ender den umiddelbare gevinst som en veritabel underskudsforretning.

Kursen på 3,5-procentslånet skal nemlig op omkring kurs 98, før de fleste boligejere med 5-procentslån begynder at overveje en nedkonvertering. Aktuelt  er kursen på 3,5 procentlånet cirka 95,6.

De nuværende rentestigninger er ifølge chefanalytiker i Realkredit Danmark Nicolas Norby en udløber af usikkerhed om, hvor Den Europæiske Centralbank (ECB) mener, at inflationen er på vej hen. Stigende inflation kan nemlig betyde, at ECB finde rentehammeren frem igen for at banke inflationen ned.

Store rentehop ser Nicolas Norby dog ikke for sig.

»Vores vurdering er fortsat, at renterne vil forblive i ro igennem 2026,« siger han.

Også Nordea forventer, at det fastforrentede 4-procentslån vil være toneangivende gennem 2026.

Den prognose baserer sig blandt andet på, at den amerikanske centralbank (Fed) vil sætte renten ned fra i skrivende stund 4,0 procent til 3,75 procent onsdag aften dansk tid og derpå holde renten i ro gennem hele 2026.

En vægtig stemme i den internationale økonomiske debat, den amerikanske topøkonom Adam Posen med en fortid i den britiske centralbank mener, at det modsatte kommer til at ske næste år: Fed kommer til at hæve renten.

I et interview med Børsen gør han det klart, at investorerne - som han ser det - fuldstændig fejllæser amerikansk økonomi lige nu.

Hovedproblemet er ikke vigende jobvækst, men at den allerede for høje inflation på i dag tre procent vil banke op i 4,5-5 procent i 2026 som følge Trumps økonomiske politik.

Trumps tårn høje toldmure vil ifølge Posen for alvor slå igennem i højere forbrugerpriser i 2026, og mangel på arbejdskraft - som følge af, at illegal arbejdskraft enten bliver smidt ud af USA eller selv rejser - vil få lønningerne til at stige og dermed øge inflationspresset.

Det vil tvinge selv Trump-loyale medlemmer af Fed’s styringskomité til at sætte renten op i 2026 for at tæmme inflationen, vurderer Posen.

Får han ret, skal danske boligerere formentlig sige goddag til 4,5 procents- eller 5-procentslånet i det nye år.