Boligmarkedet handler normalt om beliggenhed, størrelse, renteudvikling og økonomi. Men et nyt studie viser, at psykologi og overtro også kan spille en overraskende stor rolle for priserne.

I studiet “Spillovers in Prices: The Curious Case of Haunted Houses” undersøger forskerne Utpal Bhattacharya, Daisy Huang og Kasper Meisner Nielsen, hvordan unaturlige dødsfald påvirker boligpriser i Hong Kong. Resultaterne er markante: ikke alene falder prisen på den konkrete bolig, hvor dødsfaldet har fundet sted. Effekten spreder sig også til naboerne.

Forskerne finder, at boliger, der bliver klassificeret som “haunted houses”, i gennemsnit falder næsten 20 pct. i værdi. Boliger på samme etage falder omkring 10 pct., boliger i samme opgang omkring 7 pct., og selv resten af boligkomplekset påvirkes negativt.

Netop denne spillover-effekt er noget af det mest interessante i studiet. I klassisk økonomi antager man ofte, at et chok primært rammer det aktiv, hvor problemet opstår. Men forskningen her viser, at markeder fungerer mere som netværk, hvor negative signaler spreder sig langt bredere end selve den oprindelige hændelse.

Det er vigtigt, fordi spillover-effekter findes mange steder i økonomien. Hvis én bank kommer i problemer, kan det påvirke andre banker. Hvis ét selskab i en sektor skuffer, kan hele sektoren blive ramt. Og hvis én bolig får et negativt “stempel”, kan det ændre købernes opfattelse af hele området.

Studiet viser dermed, hvor stærkt perception og psykologi kan påvirke priser. Køberne reagerer ikke kun på den konkrete lejlighed, men på følelsen af at være tæt på hændelsen. Jo tættere man fysisk er på boligen, desto større bliver prisfaldet.

Forskerne argumenterer samtidig for, at effekten primært kommer fra efterspørgselssiden og ikke fra tvangssalg eller brandudsalg. Med andre ord er det ikke først og fremmest sælgerne, der presser priserne ned. Det er køberne, der aktivt vælger området fra.

Det gør studiet særligt interessant i en finansiel kontekst. For mange af de største bevægelser i markeder opstår netop, når investorer ændrer deres opfattelse af kvalitet, risiko eller tryghed. Her viser forskningen meget konkret, hvordan et lokalt chok kan brede sig til relaterede aktiver uden, at de fundamentale forhold nødvendigvis har ændret sig.

Hong Kong er samtidig et ideelt laboratorium for netop denne type forskning. Byen består i høj grad af meget tætte boligkomplekser med mange næsten identiske lejligheder i samme bygning. Det gør det muligt at isolere effekten af et enkelt dødsfald langt mere præcist end i traditionelle villaområder.

I Hong Kong spiller kulturelle forestillinger desuden en væsentlig rolle. Mange købere forbinder unaturlige dødsfald med dårlig Feng Shui og negativ energi. Derfor er ejendomsmæglere ofte forpligtede til at oplyse potentielle købere om hændelserne.

Studiet analyserer mere end én million boligtransaktioner fra 2000 til 2015 og identificerer over 1.000 boliger, hvor der har været unaturlige dødsfald.

Det er især tydeligt ved mord. Her finder forskerne de største prisreaktioner. Selve boligen falder omkring 34 pct. i værdi, mens naboerne på samme etage også rammes hårdt.

Samtidig er effekten overraskende langvarig. Prisfaldet ser ikke ud til hurtigt at forsvinde igen, selv flere år efter hændelsen.

Studiet illustrerer dermed et vigtigt forhold for investorer og økonomer: Markeder er ikke altid fuldt rationelle. Selv på et professionelt boligmarked kan psykologiske faktorer skabe vedvarende prisforskelle.

Det er måske også derfor, studiet er så fascinerende. For selv i en verden domineret af data, modeller og effektiv prissætning viser forskningen, at mennesker stadig køber med følelser. Og nogle gange også med frygt.

Denne kommentar er skrevet af André Thormann, analytiker i Danske Bank. Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi.

Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.