Kompasnålen på boligmarkedet snurrer forvildet rundt i disse dage. Snart den ene vej. Snart den anden vej.
Nogle faktorer sender nålen i retning af kommende prisstigninger, andre sender priserne mod den kolde nordpol. Spørgsmålet er, hvor nålen er landet, når året er omme?
Tre faktorer er helt afgørende for, hvordan boligpriserne udvikler sig: Beskæftigelsen, udviklingen i danskernes realløn og sidst men ikke mindst renterne på realkreditlån.
Euroinvestor og B.T. har kigget på de tre faktorer sammen med boligøkonom i Nykredit Mira Lie Nielsen.
Vi begynder med beskæftigelsen.
Mandag morgen landede der nye tal for beskæftigelsen i Danmark. Den steg i februar med 5.300 til rekordhøje 3.014.700, og siden samme måned sidste år er den steget med bundsolide 34.200 fuldtidspersoner.
»Når vi skal til at lave en ny boligprisprognose, er de her tal i hvert fald noget, der ikke trækker ned,« siger Mira Lie Nielsen og fortsætter:
»Det er ikke fordi, de nye tal kommer til at pumpe boligpriserne voldsomt op i vores nye prognose. Men beskæftigelsen er meget stærk i Danmark, og det at have et arbejde og jobsikkerhed er noget af det allermest afgørende for at købe en bolig.«
Så er der udviklingen i danskernes realløn.
Reallønnen er sammensat af to faktorer: Lønfremgangen i kroner og øre holdt op mod udviklingen i inflationen. I Danmark er inflationen kommet under kontrol efter historisk høj inflation i kølvandet på Ruslands invasion af Ukraine i februar 2022, som udløste en dyb energikrise og sendte inflationen op på over 10 procent i Danmark i oktober 2022.
I marts i år var den faldet tilbage til bare 0,9 procent. Samtidig har lønmodtagerne ved overenskomstforhandlingerne forhandlet sig frem til markant lønstigninger på fire-fem procent i år.
»Det er en stor reallønsfremgang,« siger Mira Lie Nielsen.
Fremgangen er imidlertid i store træk indregnet i Nykredits seneste boligprisprognose, så isoleret set vil fremgangen i reallønnen ikke rykke meget ved Nykredits prognose, pointerer hun.
Så er der renterne.
»Renteudviklingen er noget af det, der betyder allermest for prisudviklingen på boligmarkedet. Der kom et lille rentedyk op mod nytår i de lange renter på grund af forventningen om, at den amerikanske centralbank ville begynde at sænke renten. Men nu ser det anderledes ud. De seneste uger er kursen på den 30-årige lange renter faldet noget i kurs,« siger Mira Lie Nielsen og tilføjer:
»Den renteudvikling trykker boligpriserne nedad.«
Helt konkret er det kursen på 30-årige, fastforrentede realkreditlån, der er faldet. Det gør det lidt sværere at blive kreditgodkendt til et boligkøb, og isoleret set vil det altså presse boligpriserne lidt ned.
Omvendt forventer investorerne fortsat, at Den Europæiske Centralbank vil sænke sin ledende rente første gang til juni. Her vil en rentesænkning stort set smitte af én til én på de helt korte realkreditrente som F-kort, der får ny rente hvert halve år.
Selvom boligkøbere bliver kreditvurderet ud fra den lange faste rente, vil et fald i de korte renter isoleret set presse boligpriserne op. Boligkøbere, der vurderes kreditværdige til at måtte tage et F-kort – lån eller et andet kortforrentet realkreditlån som for eksempel F3 med eller uden afdrag, vil nemlig alt andet lige være villige til at byde lidt mere for den bolig, de gerne vil have.
I Nykredits seneste boligprisprognose fra januar i år lyder vurderingen, at huspriserne vil stige med 3,6 procent.
Spørgsmålet er, hvordan den seneste udvikling i beskæftigelsen, reallønnen og renterne alt i alt vil påvirke kompasnålen i Nykredits næste prognose, som Mira Lie Nielsen begynder at udarbejde i næste uge?
»Huspriserne har her i starten af 2024 ikke udviklet sig prangende (i første kvartal har de sæsonkorrigerede huspriser stået bomstille med et lille minus på anden decimal, red.). Der har været et lille, men overraskende prisfald og få handle,« siger Mira Lie Nielsen og tilføjer:
»Martstallene var bedre, og det regner vi med fortsætter. Der skal nok komme prisstigninger på huse i år, men det kunne godt blive med en lille pil ned sammenlignet med vores prognose fra januar.«
Nykredit forventer i sin prognose fra januar, at priserne på ejerlejligheder vil falde med fire-fem procent i år, hovedsageligt på grund af boligskattereformen, der har øget skatten på ejerlejligheder.
NYHEDER
Enzymkæmpe i markant børshop
