Man hører ofte, at fast ejendom er en god og sikker investering. Men det er i høj grad en sandhed med modifikationer. Det afhænger nemlig rigtigt meget af, hvor i landet man køber hus eller lejlighed. 

Køber man i områder med høj og stigende efterspørgsel, så går priserne op over tid. Køber man derimod i områder med lav og/eller faldende efterspørgsel, så er der en klar risiko for, at priserne falder – særligt når man korrigerer for inflationen.

Lad os se lidt på tallene. Over en meget lang tidsperiode – siden 1973 – er lejlighedspriserne steget med godt 2 pct. om året realt, altså efter korrektion for inflationen, ifølge seneste tal fra Boligøkonomisk Videncenter. Men det dækker over meget store forskelle alt efter typen af boligmarked. 

I København og Frederiksberg kommuner har realvæksten været 2,7 pct. om året i gennemsnit, mens kommunerne uden for byområderne og oplandet til hovedstaden har måttet nøjes med en årlig realvækst på kun 0,2 pct. 

Med andre ord stort set ingen realvækst over mere end 50 år.

Læs også: Da renten steg, lagde formueeksperten sin strategi om: Sådan lader hun boliggælden betale sin skatteregning

1970’erne og 80’erne var dog heller ikke ligefrem karakteriseret ved økonomisk vækstfest, så ser vi derimod fra 1995 og frem, har realvæksten i Frederiksberg og Københavns kommuner været 6 pct. om året. Men igen har væksten været noget lavere i kommunernes uden for byerne, nemlig 1,6 pct. 

Helt galt står det til, når vi måler fra pristoppen i 2006, altså lige før finanskrisen. Siden da har den gennemsnitligt årlige reale vækst i kommunerne uden for byområderne været på -1,2 pct. 

Med andre ord har der i mange kommuner været pristilbagegang siden finanskrisen – særligt hvis vi korrigerer for inflationen – som endnu ikke er indhentet.

Samme billede kan vi tegne for huse. København og Frederiksberg kommuner har haft en realvækst på 3 pct. om året siden 1973 og 2,7 pct. siden 2006. 

Men i kommuner med op til 5.000 indbyggere lyder realvæksttallene i de to perioder på hhv. 0,4 pct. og -1,5 pct.

Der tales meget i denne tid om et boligmarked i to eller tre tempi. Det københavnske, de andre storbyer, og så landdistrikterne. Men det er ikke noget nyt fænomen. Boligpriserne i landdistrikterne stiger bare langt mindre over tid end i byområderne.

Læs også: Godt nyt for lejlighedsjægere: Flere til salg-skilte i København

Det handler naturligvis om udbud og efterspørgsel. En stigende andel af befolkningen bor i storbyerne, og en faldende andel i landkommunerne. Det påvirker prisudviklingen.

Som boligkøber skal man være klar over det, hvis man vil bosætte sig i landdistrikterne eller i de små byer. Man skal ikke regne med at kunne tjene på boligkøbet som en investering, og heller ikke at friværdien kommer af sig selv, uden at man afdrager på lånet. 

Omvendt kan man så glæde sig over, at man ikke skal betale knap 75.000 kr. for en kvadratmeter lejlighed eller 55.000 kr. for en kvadratmeter hus, som man skal i København. 

Man får altså langt mere for pengene, når man køber. Men så også en langt mindre gevinst, når man sælger.

Denne kommentar er skrevet af Jens Hjarsbech, cheføkonom hos MyBanker. Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi. Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.

Læs også: Novo Nordisk overrasker positivt - hæver forventningerne til 2026

Læs også: Lars Jørgen Rasmussen 'har prøvet stort set alt inden for aktier' - nu tror den garvede investor på nye stigninger til brandvarm dansk folkeaktie