Priserne på boliger i og omkring hovedstaden hamrer op. Alene de seneste 12 måneder er prisen på ejerlejligheder i Københavns Kommune steget med 20 pct., og en gennemsnitlig tre-værelses lejlighed på 80 kvadratmeter koster nu 5,3 millioner kroner.
Det gør det umuligt for førstegangskøbere uden formue eller meget højtlønnede job at få foden indenfor på ejerboligmarkedet i København.
Her op til kommunalvalget 18. november har både regeringen og kandidater til kommunalvalget i København lanceret en række forslag, der skal gøre det lettere for førstegangskøbere at åbne døren til boligmarkedet i navnlig København.
B.T. har kigget på en række af forslagene sammen med chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
Hun indleder med at slå fast, at den mest effektive metode til at få priserne ned - eller snarere tage toppen af prisstigningstakten på boliger i København - er, at der bliver bygget langt flere boliger.
Om det er ejerboliger, andelsboliger, private udlejningsboliger eller almene boliger gør ikke den store forskel på prisdannelsen, da det er det samlede udbud af boliger målt op mod efterspørgslen, der sætter prisniveauet. De forskellige boligtyper er med andre ord forbundne kar.
Læs også: Særligt mønster kan føre til skræmmende udvikling: 'Det kan være et forvarsel om en nedtur'
Vi starter med at se på regeringens forslag om, at introducere et realkreditlån med 40 års løbetid mod de normale 30-år.
I bedste fald vil det ifølge Lise Nytoft Bergmann ingen forskel gøre, da bankerne og realkreditinstitutterne allerede har den mulighed ved at sammensætte de eksisterende realkreditlånstyper, så løbetiden forlænges til samlet 40 år.
»Det gør ikke den store forskel, hvordan man stykker det her sammen obligationsmæssigt,« siger Lise Nytoft Bergmann.
I værste fald vil det ikke lette adgangen til det københavnske boligmarked for førstegangskøberne, da et 40-årigt realkreditlån vil gøre det muligt for flere at købe det samme antal boliger, hvilket vil presse priserne op. Det gælder, hvis realkreditinstitutterne får mulighed for at lægge de nye 40-årige lån til grund for deres kreditvurdering af boligkøberne, da et realkreditlån, der afdrages over 40 år, har en lavere ydelse end et lån, der afdrages over 30 år.
»I København er det en stoledans. Der er 100 stole, og der er 300, der gerne vil sidde ned. Med det her forslag kan man godt gøre det muligt for endnu flere at ville sidde ned. Så er der lige pludselig 350, der gerne vil sidde ned, fordi de er blevet kreditgodkendt til det, men der er fortsat kun 100 stole, og det presser selvsagt prisen på en stol op,« siger Lise Nytoft Bergmann.
Ikke nok med, at 40-årige lån vil presse priserne op i København. Den effektive rente på et 40-årigt realkreditlån vil også være lidt højere end på et 30-årigt lån.
40-årige realkreditlån kan dog ifølge Lise Nytoft Bergmann godt være en lille håndsrækning til førstegangskøbere i landdistrikterne, hvor udbuddet af ledige boliger ofte er større end efterspørgslen.
For at blive i stoledans-metaforen presser det ikke priserne nævneværdigt op i landdistrikterne, at der er 100 stole, og at man så øger antallet af personer, der gerne vil sidde ned fra 30 til 35. Der er stadig masser af ledige stole.
Læs også: Renteudsving på menuen, når offentligt ansatte i USA vender tilbage til arbejdet
Regeringen foreslår også mere ‘fleksibilitet’ i kreditvurderingen, så banker og realkreditinstitutter for eksempel får friere rammer til at tage bestik af fremtidig indtægt i kreditvurderingen. Det vil for en del førstegangskøbere gøre en konkret forskel, vurderer Lise Nytoft Bergmann.
»Det vil gøre en forskel, hvis man vender tilbage til det gode kredithåndværk og gør det mere fleksibelt at kreditvurdere de potentielle købere,« siger hun.
I København, hvor manglen på boliger og de deraf følgende tårnhøje priser er den helt afgørende barriere for førstegangskøberne, vil ethvert initiativ, der øger antallet af boliger, trække i den rigtige retning, påpeger Lise Nytoft Bergmann.
Her har regeringen 3. november foreslået at øge maksimumbeløbet for, hvor meget det må koste at opføre alment boligbyggeri. Og det et forslag, som rent faktisk vil øge nybyggeriet af almene boliger, påpeger Lise Nytoft Bergmann. Selv vurderer regeringen, at det vil ‘muliggøre op mod 1.400 ekstra almene boliger årligt i de største byer svarende til 10.000 - 14.000 nye boliger over 10 år.
Lokalt er der også muligheder for at øge antallet af boliger ved at kigge på egne regler og lokalplaner.
Det vil ifølge Lise Nytoft Bergmann for eksempel øge antallet af nybyggede boliger, hvis Borgerrepræsentationen i Københavns Kommune afskaffede den selvpålagte regel om, at 50 pct. af nybyggeriet skal have et lejlighedsareal på mindst 95 kvadratmeter.
»Hvis man bygger mindre boliger, kan der være flere boliger på samme areal,« siger hun.
Samtidig påpeger Lise Nytoft Bergman, at byrødderne i København kan vedtage lokalplaner, der giver mulighed for at omdanne erhvervsejendomme til boliger og lokalplaner, der tillader en fortætning af byen ved at tillade at bygge tættere og højere.
Det vil ifølge boligøkonomen også øge antallet af boliger, hvis Københavns Kommune tillod flere midlertidige boliger - for eksempel container-boliger til studerende - i endnu ikke byudviklede områder som for eksempel Refshaleøen. Dertil kommer muligheden for at begrænse udlejning via Airbnb og omdannelser af kældre og loftsrum til boliger.
Artiklen er oprindeligt udgivet af B.T.
Læs også: Dansk byggeselskab med friske tal - aktien stiger
Læs også: Chefstrateg: Så meget kan aktierne stige næste år
Millionærklubben Eksklusiv: Når magtbalancer forskydes
2025 har i den grad rykket ved verdens tilstand, og særligt USA’s præsident, Donald Trump, har været med til at ryste posen og sætte globale magtbalancer i bevægelse. Men kan den slags nybrud overhovedet bringe reel og længerevarende udvikling med sig, eller er der snarere tale om en midlertidig storm i et glas vand? Onsdag den 26. november undersøger Millionærklubben verdens aktuelle økonomiske tilstand og debatterer, om tidernes skiften kan bidrage til nye og interessante investeringer.
Debatten styres af Millionærklubbens vært, Bodil Johanne Gantzel, og i panelet kan du møde:
Ulrik Bie, økonomisk redaktør på Berlingske
Steen Jacobsen, selvstændig investor, bestyrelsesmedlem og rådgiver,
og Thomas Thygesen, aktiestrategichef hos SEB.
I løbet af aftenen byder vi også på en forfriskning og lidt snacks, så du kan læne dig tilbage, blive inspireret af panelets ekspertviden og ikke mindst blive klogere på, hvordan du får mest muligt ud af dine investeringer. Køb dine billetter her: https://www.euroinvestor.dk/nyheder/kommende-arrangementer