Henter kommentarer

Lau Svenssen: Rentefestens kapitalgevinster findes på boligmarkedet


Corona-nedlukningerne i 2020 og videre ind i 2021 udløste ikke fald i priserne på ejerboliger men tværtimod et overraskende stort løft på +16 pct. for huse og +13 pct. for ejerlejligheder opgjort i løbet af 12 måneder (marts/marts).

Huse overhaler omsider lejligheder i tempo. Det indikerer sandsynligvis en sideeffekt fra Corona-isolationen, hvor folk ikke bare vil have mere plads i deres bolig men også lys og luft.

Værdien af ejerboligen udgør det økonomiske kernepunkt for de bærende årgange i det danske samfund. Deres humør og overbærenhed med den storstilede skattefinansierede omfordeling holdes oppe af de store sidegevinster i form af stigende boligpriser, altså kapitalgevinster. Venstrefløjen omtalte det tidligere som ”arbejdsfrie gevinster”, men det udtryk har de tilsyneladende glemt.

Vi lever i en fantastisk tid. De svage får hjælp af de rige ved statens mellemkomst som lovgiver i form af støtteordninger, der betales af de ekstremt høje skatter. Samtidig får de rige adgang til at optage billige lån til finansiering af ejerboliger, og de kan så opnå gevaldige kapitalgevinster på dette aktiv – så længe boligpriserne vel at mærke fortsætter med at stige. Hurra, hvor går det godt for os alle. Men hvem får mest? Hvem vil klare sig bedst, hvis udviklingen begynder at køre den modsatte vej? Stikker vi blår i øjnene på os selv? Det ligner komikeren Fleksnes’ opskrift på at skabe tilfredshed i Norge: Alle skal have mere i indkomst end de andre!

En del af trylleformularen er ret simpel og afslører den skrøbelige struktur: Kapitalgevinster er ”nye penge”, som ikke tages fra nogen i første omgang. Det kan opfattes som en slags ”gave fra himlen”. Problemerne opstår dog i det øjeblik, hvor den nyrige forsøger at cash’e ind ved at sælge sit aktiv videre til en uhørt høj pris eller ved at optage et lån. Papirgevinsten bliver så inddraget i det reale økonomiske kredsløb med øget gæld og svag stilling for førstegangskøberne (høj risiko for långiver). Der er en gældsdrevet prisspiral på boligmarkedet – årsagen er for lav rente.

Ejerboliger udgør danskernes hovedindsats

Nul-renteforhold blev i første omgang cementeret under Corona-nedlukningen. Økonomien gik ikke alene i stå men løb baglæns. Rentefald sammen med opretholdelse af driften i størstedelen af det producerende erhvervsliv forhindrede en nedsmeltning i hele økonomien. Produktionsdanmark har klaret sig pænt igennem 2020, mens Servicedanmark har gennemlevet en drastisk opbremsning med nedlukninger og fallitter. Den offentlige sektor blev ikke skåret ned men holdt kørende på vågeblus. Om det så har gjort os alle sammen fattigere eller ej afhænger af en vurdering til værdien af de offentlige services. Folk, der i over et år kan nøjes med 1-2 dages arbejdsindsats om ugen, burde vel erkende, at deres job mere er beskæftigelse end samfundsnyttigt arbejde. Krisesituationer åbenbarer sandheden, men her til lands foretrækker vi at leve videre i illusionen.

En nedadgående spiral med økonomisk opbremsning, prisfald på boliger og voksende kredittab blev undgået – i første omgang. Om vi bliver ramt af tømmermænd efter den kunstige koma eller kan accelerere os ud af nedturen er et åbent spørgsmål. Alle ser på mulighederne opad for ny vækst og undlader at vurdere stablen af ubetalte regninger og problemer efter Corona-nedlukningen.

Ud af den blå luft blev der i stedet frembragt store kapitalgevinster. Nationalbanken har estimeret boligejernes friværdi til at være vokset med 227 mia. kroner i 2020, og festen er indtil videre fortsat i år. Interessen er høj for at komme med på ejerboligvognen, som er indgangsportalen til det mulige gevinstfelt for værdigevinster: førstegangskøber. Tilgangen her er afgørende for udviklingen på hele boligmarkedet, idet der er tale om en form for kæde, hvor vi rykker frem i takt: nye købere kommer ind, folk inde i rækken flytter til en ny plads ved at opgradere deres indsats for så at drosle ned igen til en mindre bolig i pensionistalderen og til sidst er der mange, som frivilligt eller tvunget, skifter til en lejet bolig som sidste trin i denne kæde af boliger.

Hver gang der opstår tegn på ophedning med prisstigninger mobiliseres skaren af førstegangskøbere til at tage fat lidt tidligere end de egentlig planlagde. Det giver ekstra momentum i prisudviklingen opad. En sådan selvforstærkende mekanik udfolder sig netop nu. Bekymringerne vokser derfor.

Fast ejendom har tre fordele: privat brug, automatisk låneadgang og lav beskatning

Danskernes privatøkonomi med virkelige efter-skat-penge er stram. Det skyldes et svagt grundlag i form af for få kommercielt/reelt rentable arbejdspladser men ekstremt mange urentable offentligt organiserede jobs, ekstremt højt skattetryk og lovregulering af alle mulige ting med forvridninger til følge.

Selvejer-kulturen i landbruget er ført over i ejerbolig-kulturen, og dermed benyttes de samme fordele og systemer som oprindelig var gældende i Danmark, da vi var et meget ensartet samfund baseret på landbrug som hovederhverv.

Fordelene knytter sig til tankegangen i begrebet ”An englishman’s home is his castle”, altså privatpersonens ret til at have sit liv og aktiv i fred for overgreb. Sidstnævnte ses i beskatningen, der stadigvæk samlet set er lav med karakter af udnyttelsesafgift/formueværdiskat, da der normalt ikke er skat på værdistigning. Ejer opnår derfor en fordel ved selv at benytte sin bolig frem for at leje den ud og selv bo til leje. Samtidig har det danske realkreditsystem udviklet sig til en form for automatisk låneadgang på op til 80 pct.af købesummen. Det betyder en høj gearing. Her er der desuden mulighed for udskydelse af afdrag og en række tilbud mht. fastsættelse af rentevilkårene.

I praksis har det medført, at Familien Danmark koncentrerer sin økonomiske satsning på egen bolig. Opsparing sker i form af nedbringelse af gælden. Samtidig er en stor del af lønmodtagerne via deres ansættelsesforhold inde i ordninger med arbejdsmarkedspensioner, hvor opsparingen ligger uden for deres styring og kontrol. Kursudsvingene inde i disse lukkede pengekasser er medlemmerne passive tilskuere til – indtil de skal have deres penge retur i form af udbetaling af pensioner. Her hjælper opskrivning af aktieværdierne også til at holde humøret oppe. Det ville gå gennem gulvbrædderne ud fra perspektivet for det fremtidige afkast i en nul-rente tid. Kursgevinster giver (falsk) håb.

Konsekvensen er, at en dansker (som gennemsnit) har en meget lille fri formue af rigtige menneskepenge (”efter-skat-penge”). Det består af indlånskonti og et lavt beløb i værdipapirer (ofte foregår placeringen i investeringsforeninger og dermed indirekte i aktier). Fordelingen på personniveau er dog meget skæv.

Kursudsvingene på aktiemarkedet har derfor begrænset betydning for privatpersoner i form af formueeffekt. Desuden opkræves der på almindelige aktier 27/42 pct. i skat på kursgevinster. Aktier i selskaber opnår tilvækst fra aktivitet og jobs men beskattes langt hårdere end fast ejendom. Derfor pløjer danskerne selvfølgelig deres penge i boliger (forbrug) og ikke i aktier i virksomheder med jobs. Så simpel er mekanikken. Man høster, som man sår. Danmark har mistet sin vækstkraft og er endt i stagnation.

Down Side Risk er ikke et IT-krak men rentestigning og fald i boligpriserne

Her hjemme behøver vi ikke at frygte en punktering af IT-boblen på børsmarkedet i USA selv om der uundgåeligt vil fremkomme negative ringvirkninger herfra. Vi har kun et par selskaber med en IT-profil i den retning, og det afspejler blot den omtalte lave dynamik i erhvervslivet. De danske nicheselskaber skal nok klare sig. Disse aktier er imidlertid også meget højt prissat og har dermed børsmæssig risiko for at blive trukket med et stykke nedad i en eventuel større revurderingsfase.

Vores eksponering over for ydre påført modgang drejer sig om boligpriserne, og her er det svage punkt muligheden for en markant stigning i renteniveauet. Hvis/Når det sker? Alene spørgsmålstegnet i ordet Hvis afspejler tidens indgroede opfattelse af gratis renter som værende en beslutningsdikteret (politisk bestemt) parameter - og så kan prisen på penge jo lige så godt være maksimal ”venlig” og fortsætte uendeligt. Alt er muligt for den, som tror – på Staten (politisk magt).

Prisdannelsen på renter er sat ud af kraft og er på ingen måde markedsbestemt. I et planøkonomisk/politiskstyret system kan alt lade sig gøre – på kort sigt. Det gælder nemlig kun i kort tid før utallige skadelige følgevirkninger tager fart. Men så længe festen er i gang, ser alt jo godt ud. Problemet er, at pengepolitikken med lavrenteforhold er blevet forlænget og forstærket gang på gang, så vi har glemt virkeligheden. Verdens største låntagernation USA optræder trods sin smuldrende kreditværdighed fortsat som dirigent for renteforholdene via centralbanken Federal Reserve Bank. Fed/USA foretrækker naturligvis at betale mindst mulig for at låne penge. Det er en såkaldt No Brainer!

Tilsvarende søger man at glemme alt om bjerget af ubetalte regninger fra Corona-nedlukningen. Størrelsen er umulig at vurdere, men tallet for Danmark som samfund (borgerne som kommer til at bære belastningen over en årrække) er formentlig på over 200 mia. kroner. Denne regning skal alle betale, og fordelingen vil blive bestemt ud fra den skattepligtige indkomst. Kapitalgevinsten i 2020 for ejerboliger er skønnet til at være på 227 mia. kroner, altså nogenlunde lige så stor. Det er dog trist for lejerne, som ikke er med. Derfor er mange fra den gruppe vel blevet ivrige for at skifte over til gevinstfeltet for boligejere. Endnu flere førstegangskøbere booster så boligpriserne yderligere.

Balladen vil indtræffe, hvis renteniveauet og risikopræmien på kreditgivning (i banker og realkredit) stiger markant. Et decideret ryk opad kan udløse et chok. En stigning i risikopræmien vil tage fart, hvis friværdierne blæses bort hos de seneste års førstegangskøbere, der har betalt meget høje priser. Sådan fungerer kæden på boligmarkedet nemlig også. De sidste (købere) kan blive de første (problemramte).

Lau Svenssen ejer både aktier og boliger.

Læs også: Vismænd ser ikke behov for indgreb på glohedt boligmarked

Læs også: Lau Svenssen: Hvem vil redde de nyrige børsbaroner?