Maj Bank: Det amerikanske boligmarked er modstandsdygtigt

Dette er en kommentar. Euroinvestor har tilknyttet flere personer, der kommenterer de finansielle markeder. Kommentaren udtrykker alene skribentens holdning.

De amerikanske boligrenter er steget til det højeste niveau i mere end 20 år. Alligevel har boligpriserne på nationalt plan ligget forholdsvist stabilt. Det betyder, at det nu er dyrere end nogensinde at købe en bolig i USA ifølge ”Homebuyer Affordability Index”, der sammenholder huspriserne med renteniveauet og lønningerne. Udviklingen kunne tyde på, at det amerikanske boligmarked står på randen af en større krise, men både kortsigtede og mere strukturelle tendenser kan faktisk forklare boligmarkedets nuværende styrke. Der mangler nemlig boliger i USA, og det holder priserne oppe.

Læs også: Økonomisk ekspert dumper nye vurderinger: Sådan burde man i stedet beskatte boliger

Manglen på boliger skyldes to ting. På den korte bane betyder de høje renter, at husholdninger, der i øjeblikket har et lån med en relativt lav rente, ikke vil sælge deres nuværende bolig. Sælger de boligen for at købe en ny, vil de være tvunget til at optage ny gæld til en langt højere rente. Da boligpriserne ikke er faldet, vil det betyde, at de skal nøjes med en mindre attraktiv bolig. Derfor undlader mange amerikanere at sætte deres bolig til salg, og det holder udbuddet af eksisterende boliger nede. Det betyder, at salgsaktiviteten af eksisterende boliger næsten er gået i stå. Fænomenet har dog ikke den store priseffekt, da den påvirker både udbuddet og efterspørgslen.

Det er ikke kun de højere renter, der skaber det lave udbud. I et længere perspektiv er der nemlig siden finanskrisen ikke blevet bygget nok boliger i forhold til den underliggende efterspørgsel. Derfor står amerikanerne nu med en for lille boligmasse. Den strukturelle mangel på boliger betyder, at priserne ikke dykker fra den ene dag til den anden, og det er med til at holde hånden under boligmarkedet. I grafen nedenfor ses manglen på boliger tydeligt – andelen af ledige boliger ud af den samlede boligmasse er historisk lav, og det er med til at holde priserne oppe.

Læs også: Vurderingsstyrelsen: Skæve ejendomsvurderinger kan blive ændret

Manglen på boliger betyder, at amerikanerne nu oplever stigende aktivitet i både salg og igangsættelser af nybyggeri – stik imod, hvad man ville forvente, når renterne stiger. Niveauet for nybyggeri er dog stadig lavt, og ubalancen mellem udbud og efterspørgsel på boligmarkedet bliver derfor ikke løst inden for den nærmeste fremtid. Boligefterspørgslen vil nemlig med stor sandsynlighed fortsætte med at stige. På trods af en aftagende vækst i den amerikanske befolkning, viser en analyse fra investeringsbanken Barclays, at den stigende andel af ældre i det amerikanske samfund vil øge boligefterspørgslen. Analysen forklarer, hvordan livsændringer som børn, der flytter hjemmefra, skilsmisser osv., er en vigtig faktor for boligefterspørgslen, og disse begivenheder finder oftere sted i den sidste halvdel af livet. Derfor tyder de demografiske ændringer på fortsat stigning i efterspørgslen på trods af den lavere befolkningsvækst.

Ubalancen mellem boligudbud og efterspørgsel betyder, at boligmarkedet fremadrettet vil bevare sin styrke. De højere renter vil uundgåeligt have en dæmpende effekt på markedsudviklingen på kort sigt, men ser man længere frem, er den strukturelle mangel på boliger en vigtigere drivkraft. Det vil sikre, at boligmarkedet som helhed vil holde stand og undgå en større nedtur.

Læs også: Maj Bank: Amerikansk økonomis vigtigste drivkraft har det godt

Læs også: Maj Bank: Tilpas din risiko ved at rebalancere din portefølje