Rentestigning: Boligejere kan have forpasset gylden mulighed
Den varslede konverteringsbølge her i januar tegner lige nu til at blive et ubetydeligt, lille skvulp.
Op mod juleferien slikkede mange boligejere sig ellers om munden med udsigt til endelig at kunne nedkonvertere deres fastforrentede 5-procentslån til et 3,5 procentslån til en fornuftig kurs på den gode side af kurs 98.
Men som det gamle ordsprog lyder: 'Den, der gemmer til natten, gemmer til katten’.
For hen over jul og nytår er renten steget så meget, at 4-procentslånet er genåbnet, mens kursen på 3,5 procentslånet er dykket til en kurs omkring 96,7.
Det betyder, at der nu er et kurstab på cirka 33.000 kroner for hver million kroner, der omlægges fra et 5-procentslån med fast rente til et nyt lån med en fast rente på 3,5 procent.
Dertil kommer omkostninger på 10.000-12.000 kroner i gebyrer for at omlægge et lån på en million kroner.
Samlet koster det altså cirka 45.000 kroner at nedkonvertere et lån på en million kroner fra en fast rente på fem procent til en fast rente på 3,5 procent. Det vil tage fire-fem år, før den lavere rentebetaling har betalt for både kurstab og låneomkostninger.
Lige nu ser det altså ud til, at konverteringsbølgen frem mod opsigelsesfristen i slutningen af januar bliver en fuser.
Det betyder imidlertid ikke, at vinduet for nedkonverteringer er blevet smækket i resten af året, pointerer cheføkonom i Danske Bank Las Olsen.
»Der er stadig god sandsynlighed for, at der åbner sig nogle rigtig gode muligheder for at nedkonvertere her i 2025. For der skal ikke ret meget til – med de store udsving, vi ser – før kursen på 3,5-procentslånet går op igen,« siger han.
I Danske Banks realkreditinstitut, Realkredit Danmark, forventer man, at kursen på 3,5-procentslånet i løbet af 2025 vil komme helt op omkring kurs 99, som er en meget attraktiv kurs.
De forventede, store udsving i renterne de kommende måneder betyder, at boligejerne skal holde sig klar til at nedkonvertere.
»Som boligejer (med fastforrentet lån, red.) skal man ikke regne med, at renten kun bevæger sig en vej. Det er ikke sådan, at hvis bare man venter, skal det hele nok blive godt. Så når der åbner sig en mulighed for at nedkonvertere, kan det være en ret god idé at gribe den,« siger Las Olsen.
Som tommelfingerregel skal kursen på 3,5-procentslånet op omkring kurs 98 igen, før det kan betale sig at nedkonvertere fra 5-procentslånet. Det er imidlertid altid en individuel vurdering, så det en god idé at få sin bank til at regne på ens konkrete økonomi.
Med en kurs på 98 vil en nedkonvertering fra et fastforrentet 5-procentslån til et fastforrentet 3,5-procentslån med afdrag ifølge beregninger, som Totalkredit har foretage for Euroinvestor og B.T., sende den månedlige ydelse efter skat ned med 474 kroner efter skat. Samtidig vil det månedlige afdrag stige med 402 kroner.
Er både 5-procentslånet og 3,5 procentslånet uden afdrag, vil ydelsen falde med hele 842 kroner om måneden efter skat.
De aktuelle rentestigningerne, der har sendt kursen på 3,5-procentslånet ned unde kurs 97, skyldes ifølge Las Olsen mest af alt meldingerne fra den amerikanske centralbank, Fed, før jul.
Her overraskede Fed-chef Jerome Powell nemlig markedet. Jerome Powell gjorde det klart, at der fortsat er så meget damp under kedlerne i amerikanske økonomi, at der kun bliver plads til at sænke renten ganske få gange i år, måske kun to.
»Det fik de lange renter til at stige og skulle lige synkes af markedet,« siger Las Olsen.
Lyt til den seneste episode af podcasten Millionærklubben her:
Trump ønsker kæmpe ændring
