Dette er en kommentar. Euroinvestor har tilknyttet flere personer, der kommenterer de finansielle markeder. Kommentaren udtrykker alene skribentens holdning.
Renterne på danske realkreditlån er løbet ufatteligt opad i år set i forhold til udviklingen i renterne på andre obligationer. Den naturlige forklaring ville være et massivt skift blandt låntagere, som ønsker at skifte fra Flex-lån til fast rente for at gardere sig mod et stigende niveau for inflation og renter. Det er imidlertid ikke tilfældet fremgår det af tal for strukturen i udlånets sammensætning.
Problemet er ikke et skift i udbuddet men i efterspørgslen. Årsagen kan man kun gisne om og prøve at spørge sig frem til svar på. Køberne er angiveligt enten forsvundet og har solgt ud af deres beholdninger pga. kurstab, eller de satser på andre aktiver inden for obligationer med mulighed for et hurtigere og højere afkast (læs: kursgevinst). De er altså i virkeligheden kortsigtede i adfærd.
Balladepunktet er formentlig neddrosling af den samlede eksponering i lange obligationer som følge af store kurstab. Det har taget fart i takt med stigningen i renten på obligationer. Her har USA været foran, men Euroland (og dermed Danmark) følger efter forsinket, og tempoet er blevet nogenlunde ens.
Læs også: Teknisk Set med Lars Persson: Sikke en uge på markedet
Der er tale om en markant afklapsning af obligationsinvestorer, som i årevis har været et forkælet folkefærd i investeringsforvalternes interne økosystem. De var vant til altid at komme ud ”on top” – takket være rygvind fra centralbankernes gavmilde pengepolitik. I medvind er alle skippere gode, men sådan spiller klaveret bare ikke længere.
Lav direkte rente kan slet ikke tjene pengene hjem til at opveje de store kurstab, og dermed er obligationer havnet i den sorte gryde. Men der er masser af penge ude i finanssystemet, og de negative renter i banker er kun ved at synge på sidste vers.
Renteniveauet på 30 årige realkreditobligationer er rykket op til underkanten af 5,0 pct. I de gode dage nåede man helt ned på at udstede lån med 0,5 pct. i kuponrente. Med rentestigningen er kursværdien for en sådan obligation nu nede på ca. 70. Discountguf, eller hvad? Det er det for de pågældende låntagere, som forstod (eller var heldige) at skaffe sig lån til en minimal pris.
Ideen i opadrettet konvertering
Normalt vil man jo ikke frivilligt udskifte et lån med lav rente til et nyt med højere rentebetaling. Det er vigtigt at huske denne regel, hvis man overvejer at gøre det alligevel. Populært sagt har man nemlig tiden imod sig ved at rykke renten op selv om restgælden bliver reduceret markant ved at konvertere det gamle lån med en discount. Med et trylleslag får man nedbragt sin restgæld med 20-25-30 pct. afhængig af den nominelle rente på de gamle lån. Ikke dumt.
Læs også: Kommentar: Obligationer er igen interessante
Forandringen er endog uden skattemæssig virkning. Det er et af de eneste tilbageværende tilfælde af den slags her til lands, hvor enhver indtægt og gevinst minutiøst skal indberettes og deles med samfundet via Skat. Misundelsens selvretfærdige - og i reglen statsaflønnede - forkæmpere i den politiske verden vil vel også få øje på dette fænomen på et tidspunkt. I sig selv tilsiger det, at man bør høste sin mark før staten kaster sit grådige blik på afgrøden.
Hvis man kan skaffe pengene til opkøbet af obligationer er alt på plads en gang for alle. Gælden er blevet betalt tilbage på gunstige vilkår via en discount (kursnedslag). Men der er få mennesker med en så god økonomi. Næsten alle må pænt bede om at få et nyt lånetilbud, og så lade banken om at klare operationen.
Den egentlige positive ide fremadrettet i konvertering er at få forhøjet lånets nominelle rente, eksempelvis fra 0,5 til 4 pct. - eller 5 pct., hvis der er åbent for lån med denne rentesats. Som låntager prøver man at positionere sig, så man på et senere tidspunkt får mulighed for at udnytte chancen ved et eventuelt fald i renteniveauet. Så vil man nemlig kunne konvertere nedad – eksempelvis fra det nye 5 pct. lån til 3 pct.
I dette tilfælde vil man drage fordel af lånevilkårenes regel om adgang til kontant indfrielse (altså kurs 100). Hvis man så kan optage et lån med 3 pct. i rentesats til en kurs tæt på 100 vil man få nedsat sin rentebetaling – og man er ovenikøbet klar til at få en ny gevinst, hvis der kommer en ny elevatortur i renteniveauet opad.
Læs også: Lau Svenssen: Er der snart en bund i aktiemarkedet?
Men intet er gratis her i livet. Banken tager sig pænt betalt for ulejligheden, men det er jo til at klare, når man selv tjener mest. Netop disse udgifter indebærer, at man som kunde ikke skal være for hurtig til at sige Ja Tak til långivernes servicetilbud om overvågning af mulighed for konvertering.
Banken tjener hver gang og er hurtig til at sende signaler fra kursovervågningen, men du får som kunde større gevinst for den samme bankudgift jo mere renten flytter sig. Min tommelfingerregel er, at der skal være mindst 2 (to) procentpoint i nominel rentegevinst før man skal konvertere.
Hvis man tager fejl og er for tidligt ude for opadgående med sin konvertering, går man med andre ord kun glip af gevinstværdien ved de næste 1-2 points løft i renteniveauet plus en omgang omkostninger mere end ved et perfekt timet forløb med alt i et hug. Værre er det ikke.
Det betyder, at der er en form for ”timing” aspekt. Jo tættere man kan komme på toppunktet hhv. lavpunktet i rente des bedre. Man må bare ikke få dårlige nerver af at skulle optimere sin satsning i dette spil, men gå til udfordringen med en positiv holdning: man er trods alt ude i et ærinde med positivt økonomisk udfald. Lad være med at anklage dig selv for resultatet.
Læs også: Simon Richard Nielsen: Intet bringer gambling på aktiemarkedet bedre frem end luftfart
I praksis kan man ikke ramme top eller bund for børskurser, og det er jo i virkeligheden det sagen drejer sig om. Men det betyder ikke, at man skal være ligeglad. Udfør opgaven glad og ikke som en byrde, ellers må du hellere acceptere det tilbud, som banken fremsender, uden at nøle. Jeg fremfører dette punkt efter at have hørt mange ”historier fra det rigtige liv” om folk, som ikke kunne sove om natten i et forløb med låntagning. De har aldrig før prøvet, at flere millioner kroner bliver skubbet hid og did.
Timing – toppen er ved at være nået, gætter jeg på
Børsmarkeder har en forunderlig indbygget mekanik med at svinge alt for langt ud, og det gør sig gældende til begge sider. Ingen kan se enden på et sort marked. Det oplever vi for tiden pga. dyb uklarhed om inflation, renteforhold, risiko for recession og afslutning af Ukraine-krigen for nu at nævne de vigtigste forhold.
Jo længere balladen varer, des værre konsekvenser – og omvendt, når der atter bliver fred, ro og orden i verden. Hvem ønsker sig ikke en rolig, ja kedelig udvikling, der vil være mere forudsigelig og tryg? Omskiftet kommer nok før man skulle tro det. Ingen ved det, og så må man træffe et valg mellem aktiv handling på de nuværende gunstige betingelser eller at vente og risikere at komme for sent, idet renten hurtigt kan rykke rundt, når tågen letter og alt afklares. Vælg selv.
Læs også: Lau Svenssen med råd til investorer: Tænk langsigtet
Mit gæt er, at Ukraine-krigen vil blive bragt til afslutning i løbet af de næste par måneder. I relation til danske renteforhold er sammenhængen, at fred vil kunne føre til et drop i olieprisen – formentlig fra de nuværende 110-120 dollar til 80-90. Da olieprisen både har en spredningseffekt på andre energipriser og hurtig gennemslagshastighed i forbrugerpriserne, kan et direkte fald i olieprisen give et knæk i inflationen som helhed
. Den opadgående inflationskurve har endnu ikke vist et toppunkt - forstået som et knæk i kurven og de første månedlige tal med faldende størrelse. Når det indtræffer, vil rentemarkedet kunne finde sine ben igen og en form for normaliseringsproces komme i gang. Det bliver dog næppe genoptagelse af den gamle regnebog med 2 pct. som norm og målsætning for inflation, så der skal findes frem til en ”Ny Normal”.
Hovedsagen er, at den opadgående retning i renteudviklingen vil stoppe. Frygten vil gå ud af markedet, men renteniveauet vil næppe falde tilbage til ”de gode gamle dage”. Mit gæt for et roligt scenarie i de næste 2-3 år er en rente på 30 årige realkreditobligationer på 3-4 pct. som udtryk for Ny Normal i dette marked. Men det er et regulært GÆT. Pointen er i første omgang, at renterne ikke vil fortsætte den opadgående trend men formentlig nå et toppunkt ved ca. 5,0 pct.
Derfor ser tidspunktet ud til at være nået for et foreløbigt toppunkt i den 30 årige realkreditrente.
Delvis skrå konvertering
Den stringente konvertering består i at beholde fast rente på det nye lån. Hovedpunktet er at optage et lån med en højere nominel rente og få nedskåret restgælden ved betaling af det gamle lån via en discount.
En mere avanceret og risikobehæftet metode er i stedet at optage et Flex-lån. Det kaldes skrå konvertering. Her udsætter man sig for en risiko ved de fremtidige refinansieringer, hvor renten kan blive højere (eller lavere). Da man næppe skal regne med at komme tilbage til de gode gamle dage med renter tæt på nulpunktet er det en hård satsning.
En god løsning kan imidlertid være at opdele det nye lån i to dele. Det er min opfattelse, idet jeg forventer et nyt og højere renteniveau men alligevel et niveau, som ikke rykker langt væk fra de nugældende forhold, altså udsigt til et mindre rentefald og stabilisering her i en Ny Normal situation.
Læs også: Lau Svenssen: Renten er ikke tidens våben mod inflation - men den skal alligevel opad
Min opskrift til en sådan adfærd er, at den enkelte boligejer skal vurdere sin økonomi angående indkomstforhold, jobsikkerhed, gæld og friværdi. Opgaven består i at fastlægge det omfang, som er forsvarligt at optage som Flex-lån. For de fleste familier er et maksimum på 1,0 mio. kroner vel sund fornuft, muligvis 1,5 mio. kroner. Et løft på 2 pct. i renten vil koste 20.000 kroner om året, og det kan man vel nok klare. Resten af gælden må man så optage til fast rente.
Man bør undgå et års Flex-lån og skaffe sig ro ved at vælge tre års løbetid. F5 lånet har en noget højere rente, som i virkeligheden betyder, at renten i år 4 og år 5 er betydeligt højere, da de første tre år jo fremgår af F3. Hvis blot de lange renter fastholder niveauet på 4-5 pct. uden at rykke markant højere op, burde man kunne få fordel af den lavere rente på Flex-lånet. Hvis disse korte satser skulle ryge op over den lange rente, kan man indfri sit Flex-lån og skifte til fast rente også for denne del.
Husk muligheden for en sidegevinst
Til sidst skal det påpeges, at der faktisk også kan være mulighed for en sidegevinst ved konvertering opad i rente. Restgælden vil jo blive reduceret markant. I forvejen har de fleste nedbragt den oprindelige gæld (hovedstol) via afdrag, og boligens pris er vel også steget.
Dermed kan det nye låns størrelse komme ned fra den oprindelige procentandel (typisk 80 pct.). Realkreditselskaberne arbejder med lavere bidragstakster for lån inden for grænserne på hhv. 60 og 40 pct. af den vurderede værdi end maksimumsatsen ved 80 pct. belåning.
Ved en konvertering er der derfor mulighed for at få gavn af det nedbragte låneomfang i form af en lavere bidragssats.
Lau Svenssen er kommentator hos EuroInvestor og chefanalytiker i firmaet Svenssen & Tudborg.
Millionærklubben åbner endnu engang dørene og inviterer til Lytternes Dag - live med publikum - hvor du kan møde Millionærklubbens porteføljeforvalter, Lau Svenssen og investor, erhvervsmand og redaktør på Proinvestor, Helge Larsen. Læs mere her.
Læs også: Simon Richard Nielsen: Grøn aktieboble bristede og viser sig at være møgbeskidt
Læs også: Lau Svenssen: Matas – mere spændende end man skulle tro
