PFA: Skal sommerhuset gå videre i arv? Mulighed for stor gevinst, hvis det håndteres rigtigt

Dette er en kommentar. Euroinvestor har tilknyttet flere personer, der kommenterer de finansielle markeder. Kommentaren udtrykker alene skribentens holdning.

Forårssolen har for alvor fået magt nu – og mange danskere er allerede i fuld gang med at gøre sommerhuset klar til årets sæson.

Går man med et ønske om, at sommerhuset eller en anden bolig, senere skal gå i arv til den kommende generation, så kan der være en stor gevinst ved at få det gjort i levende live.

Dog bør man forinden gøre sit forarbejde, for der er flere vigtige faldgruber, der skal undgås undervejs.

Læs også: Sådan blev boligøkonomen gældfri på den halve tid

Det handler om arveafgiften
Den økonomiske gevinst ved at overdrage en bolig til næste generation er at minimere den afgift, som børnene skal betale, når de senere arver boligen. Boafgiften til børn er på 15 pct. af alt det, der overstiger boets samlede bundfradrag på pt. 321.700 kr. Så et sommerhus til en markedsværdi på 3 mio. (offentlig værdi på 1 mio.) udløser en afgift på 450.000 kr., hvilket jo er rigtig mange penge.

Hele beløbet kan undgås ved at lave en familiehandel i tide. Selve forløbet beskrives bedst ved et eksempel:

Et klassisk eksempel
Et forældrepar ejer et sommerhus, hvor den nuværende offentlige vurdering er på 1 mio. De ønsker, at 90 pct. af huset overtages ligeligt af deres 2 børn. De aftaler en familiehandel til en værdi, der svarer til den offentlige vurdering minus 15 pct., som er det maksimale afslag, man må give i den type overdragelser.

Læs også: Danskerne har mistet friværdi for milliarder

Dermed behøver hvert barn kun at betale 382.500 kr. for deres andel på 45 pct. og disse penge lånes af forældrene som et rente- og afdragsfrit anfordringslån. De kommende år nedbringer børnene lånene, godt hjulpet af spontane afgiftsfrie gaver fra forældrene på det tilladte årlige beløb, pt. 71.500 kr. fra hver forælder. Dermed kan børnene være gældfrie efter ca. 2-3 år – i dette tilfælde helt uden selv at have penge op af lommen, og de har fået deres andel af huset, uden at skulle betale arveafgift.

Læs også: Saxo Bank-strateg: Sådan vil jeg investere 100.000 kr. lige nu

Her skal man især passe på
De typiske problemer ligger indenfor disse tre områder:

• Foreligger der særlige omstændigheder, så der kun må handles til markedsværdi? Det kan fx være, hvis forældrene har ejet boligen under 3 år og der samtidig er meget stor forskel mellem oprindelig købspris og familieprisen. Eller hvis der for nylig er sket vurdering af huset af fx kreditforening eller ejendomsmægler, så man rent faktisk kender markedsværdien. En handel til markedspris er intet problem, men gør typisk, at det tager flere år for børnene at blive gældfrie.

Læs også: Folk er overrasket, når de hører om hans boligvalg

• Kan alle enes om at eje boligen? Det er synd hvis dét, som skulle være en glædelig ting, ender med at skabe problemer i familien. En god løsning er at få opstillet en samejeoverenskomst, som regulerer alle potentielle problemstillinger, fx hvem der må bruge boligen hvornår, og hvordan det håndteres hvis én af parterne ønsker at købe sig ud, eller boligen skal forbedres eller belånes.
• Vær opmærksom på enkelte juridiske faldgruber, herunder at man aldrig må love afgiftsfri gaver frem i tid. Samt at gevinsten forvandles til et tab, hvis børnene ved et senere salg ikke kan bruge den skattefri sommerhus-regel, hvilket kan opstå, hvis man ejer mere end 2 sommerhuse.

Et godt råd er derfor at søge hjælp fra en advokat, så overdragelsen sker problemfrit for alle parter.

Vær i øvrigt opmærksom på, at de kommende og formodentlig højere offentlige vurderinger kan ændre den pris, der skal betales for sommerhuset. Det maksimale nedslag vil efter modtagelsen af vurderingen være 20 pct. under den offentlige vurdering, mod de 15 pct. som er tilladt i dag.

Læs også: Sælg nu for at opnå millionrabat på forældrekøb

Læs også: Rasler ned: Nye boliglån er på det laveste i fire år