Dette er en kommentar. Euroinvestor har tilknyttet flere personer, der kommenterer de finansielle markeder. Kommentaren udtrykker alene skribentens holdning.
Det sker hvert tredje år, at vi i realkreditinstitutterne holder skiftedag for vores realkreditobligationer. Her begynder vi på en frisk ved at skifte de obligationer ud, som vi sælger på de finansielle markeder på vegne af boligejerne, når de optager fx et 30-årigt fastforrentet 5-procentlån.
Det er faktisk lidt same-same but different, fordi det er kun obligationernes udløbsdato, der ændrer sig. Det sker 1. september og er måske en lidt kedelig teknikalitet.
Læs også: Totalkredit: Centralbankerne spiller på flere heste
Men det er en konsekvens af det særlige danske realkreditsystem, og det er ikke helt så uvæsentligt, som jeg måske får det til at lyde.
I dansk realkredit er hele fundamentet, at der er en sammenhæng mellem de lån, som boligejere tager, og de obligation, der finansierer lånet ved at blive solgt til en investor.
Når en boligejer låner 1 million kroner med en fast rente på 5 procent, der løber over 30 år, har obligationen som investor køber en rente på 5 procent. Men obligationen er faktisk altid længere end 30 år til udløbsdatoen.
Hvis obligationen udløb før 30 år, skal investor nemlig have sine penge tilbage før boligejerens lån er udløbet – og så passer pengene ikke.
Det samme gælder desuden, hvis det er 10- eller 20-årige boliglån.
Læs også: Maj Invest: I fremtiden skal der måske mere end obligationer til for at sprede risikoen
Realkreditinstitutterne sætter derfor en fast udløbsdato på obligationerne i treårsperioder, så der i hele perioden fx er over 30 år til, at den udløber. Tager du et 30-årigt 5-procentlån i dag udløber obligationen bag senest 1. oktober 2053.
Det er om lidt over 30 år, og lånets udløbsdato og obligationen bag passer altså så godt som sammen. Tager du et 5-procentlån udbetalt fra 1. september i år udløber obligationen bagved senest 1. oktober 2056. Der er altså over 33 år til. Investorerne skal derfor regne med at vente længere tid, før de får deres penge tilbage.
Og det er ikke helt gratis, da der typisk er en tidspræmie, hvor jo længere ude i fremtiden pengene ryger retur til investor, jo lavere en kurs vil investor betale for obligationen. Som boligejer betyder det, at du får et lidt større kurstab på et lån, der er finansieret af en obligation, der udløber i 2056 end i 2053. Kurstabet stiger med knap 1 point.
Se listen: 50 kvalitetsaktier
Hvorfor skifter vi ikke ud i obligationerne oftere end hvert tredje år og dermed få et bedre match mellem lånet og obligationernes udløbsdatoer?
Det er en afvejning af, at vi får flere lån finansieret af samme slags obligation, fx et 5-procentobligation med udløb i 2053, og dermed får obligationsserien lettere en størrelse, der sikrer, at den er nemmere at omsætte på de finansielle markeder.
Denne lettere omsættelighed omtaler økonomer som større likviditet – det flyder altså lettere med obligationer mellem investorer, fordi der simpelthen er flere af dem, og det er nemmere for boligejeren at finde en investor, der vil sælge til en konkurrencedygtig kurs, hvis boligejeren gerne vil købe obligationen tilbage, før lånet udløber.
Derfor vil man som boligejer kunne opleve i dagene op til september at få et 5-procentlån til først en kurs og så få dage efter en lidt lavere kurs, selvom rentemarkederne ellers ikke har rørt på sig.
Læs også: Sådan får du råd til det gode liv, selvom du får en lav løn
Og det er naturligvis lidt træls, hvis kurstabet bliver lidt større, blot fordi vi rammer efteråret, men der er desværre ikke så meget at gøre ved det. Og uanset er realkreditsystemet i Danmark meget gavnligt for boligejerne blandt andet på grund af denne tætte sammenhæng mellem lån og obligation bag lånet.
Det kan de rigtig mange boligejere, der har opkonverteret siden renterne skød i vejret tale med om. De har nemlig kunne købe en obligation bag fx deres 1-procentlån tilbage til en god markedspris langt under kurs 100 og dermed skære en stor luns af gælden. Det er én af de helt særlige fordele ved dansk realkredit.
Læs også: 7 ting du skal vide, inden du køber obligationer
Læs også: 6 råd, hvis du overvejer at trække stikket fra arbejdsmarkedet før tid
Få styr på økonomien til efteråret: 10 smarte greb, der kan spare dig tusindvis af kroner
