{embedded type='node/custom_code_html' id='118953'}Hvornår bør man nedkonvertere realkreditlånet?September 2025 har foreløbigt været en god måned på rentemarkedet. De lange renter er faldet, hvilket har fået det 30-årige 4-procentslån med afdrag til at lukke, og det 30-årige 3,5-procentslån har overtaget tronen som det toneangivende lån.Mange boligejere med fastforrentede 5-procentslån er derfor interesserede i at vide, om det er nu, de kan – og bør – nedkonvertere deres lån.En ofte benyttet tommelfingerregel siger nemlig, at boligejere med fastforrentede lån bør overveje at nedkonvertere, hvis de kan reducere renten med mindst 1,5 procentpoint – hvilket jo netop svarer til den forskel, der i øjeblikket er mellem de mange 5-procentslån og det 'nykronede' 3,5-procentslån.Eksempel på nedkonvertering af et lån med afdrag på 1 mio. kr.Tager man udgangspunkt i et lån på 1 mio. kr. med afdrag, en rente på 5 procent og en restløbetid på 28 år, der omlægges til et tilsvarende lån med en rente på 3,5 procent, så falder den månedlige ydelse efter skat fra 4.560 kr. til 4.360 kr., dvs. med ca. 200 kr. om måneden efter skat. Samtidig stiger det månedlige afdrag fra 1.430 kr. til 1.920 kr., dvs. med ca. 490 kr. Ulempen ved omlægningen er, at hovedstolen øges med ca. 59.000 kr. som følge af omkostninger og kurstab. Men da boligejeren kan spare ca. 107.000 kr. over hele lånets løbetid ved at foretage nedkonverteringen til 3,5 procents-lånet nu (frem for at beholde det nuværende 5-procentslån), kan pengene være givet godt ud.Dette gælder, når der tages højde for alle omkostninger ved omlægningen, og når det antages, at boligejeren ønsker at kende kursen på det nye 3,5-procentslån allerede nu.Er lånet på 2 mio. kr., er ændringerne selvsagt ca. dobbelt så store.{embedded type='node/node_image' id='118949'}Fordele og ulemperDe væsentligste fordele ved at nedkonvertere er altså, at man får en lavere månedlig betaling på det nye lån og et højere afdrag. Samtidig opnår man en større beskyttelse af friværdien, da lån med lav rente normalt har en højere kursfølsomhed end lån med høj rente. Det er en fordel, hvis renten stiger igen, da man i det tilfælde har mulighed for at foretage en ny omlægning til en højere rente og dermed skære en bid af restgælden.Derimod er den største ulempe ved at nedkonvertere, at restgælden stiger, da der er omkostninger og kurstab forbundet med omlægningen. Gælden på det nye realkreditlån bliver derfor større end gælden pådet eksisterende lån.Når man nedkonverterer, starter man derfor ud med et tab i form af en højere restgæld, men i takt med at man betaler en lavere månedlig ydelse og et højere afdrag, bliver tabet gradvist reduceret, og før eller siden bliver det vendt til en gevinst.Hvor lang tid der går, før man er sikker på at få en gevinst, afhænger af renteniveau, kurs, løbetid og størrelsen på lånet – men i eksemplet går der ca. 7,5 år, før man er sikker på at være bedre stillet med det nye 3,5-procentslån end det eksisterende 5-procentslån.Vi anbefaler altid, at man søger rådgivning, inden man vælger at nedkonvertere.Kan lån uden afdrag også omlægges?Det er i skrivende stund kun det 30-årige fastforrentede 3,5-procentslån med afdrag, der er relevant for konverteringslystne boligejere. Hvis lånet er uden afdrag, har den toneangivende obligation stadig en rente på 4 procent, og det er normalt ikke nok til, at boligejerne med 30-årige 5-procentslån bør omlægge.Om og i givet fald hvornår kursen på det 30-årige fastforrentede 3,5-procentslån uden afdrag bliver tilstrækkeligt attraktiv til, at man kan omlægge, ved vi endnu ikke. Det afhænger af de internationale rentemarkeder, og her er intet sikkert.{embedded type='node/facts' id='118950'}Denne kommentar er skrevet af Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom i Nordea. Euroinvestor bringer i debatformatet 'Pengetanken' alle hverdage kommentarer fra vores faste panel på 15 eksperter i investering, boligøkonomi og privatøkonomi. Alle kommentarer er udelukkende udtryk for den pågældende skribents egen holdning. Klummen er udelukkende til orientering og kan ikke betragtes som en opfordring om eller anbefaling til at købe eller sælge finansielle produkter.Lyt til den seneste episode af podcasten Millionærklubben her:{embedded type='node/custom_code_html' id='118951'}
