Hører du til de tusindvis af danske boligejere, som lige nu er bundet til et realkreditlån med en høj, fast rente på fem procent eller mere og håber på, at den snart falder?
Der er desværre ikke udsigt til, at renten falder foreløbig, men der kan være en anden udvej, hvis du synes, at den månedlige ydelse på lånet lægger beslag på en for stor del af husholdnings- og feriebudgettet.
Lånefinten – den vender vi tilbage til – kan blandt andet være relevant at overveje for ikke mindst de titusindvis af danske boligejere, der for et par år siden lod sig friste af de hurtige og høje rentestigninger og gik op i rente.
På den måde barberede boligejerne nemlig flere hundrede tusinde kroner af deres restgæld med et snuptag, fordi kursen på deres gamle lån var faldet voldsomt.
For eksempel skar en boligejer, der i efteråret 2022 omlagde sit afdragsfrie realkreditlån t afdragsfri på to millioner kroner og en fast 30-årig rente på en procent til et nyt 30-årigt, afdragsfrit realkreditlån med en rente på fem procent hele 543.000 kroner af restgælden, som efter omlægningen landede på bare 1.457.000 kroner.
Det viser beregninger, som Nordea har foretaget for Euroinvestor og B.T.
Den manøvre ender imidlertid kun som en god forretning for boligerne, hvis renten falder tilstrækkeligt. Ellers vil den højere rentebetaling nemlig år for år æde gevinsten op og ende med at sende den i stort minus.
»Som tommelfingerregel skal renten falde fra fem til 3,5 procent, før det kan være relevant at gå ned i rente igen,« siger boligøkonom i Nordea Lise Nytoft Bergmann.
En del af de boligejere, der lod sig friste til at gå op i renten, havde formentlig håbet på et hurtigt og mærkbart rentefald, der kunne sikre gevinsten, men det er foreløbigt ikke kommet, og markedet tror heller ikke på, at det kommer i år.
Den 30-årige realkreditrente er i dag faldet lidt tilbage til fire procent, og udsigterne til at den kommer længere ned de næste års tid eller længere er dårlige.
»De rentefald, som mange investorer og boligejere forventede, at der ville komme, er udeblevet – og investorerne er blevet væsentligt mere pessimistiske på antallet af rentesænkninger fra særligt den amerikanske centralbank, Fed,« siger boligøkonom i Nordea Lise Nytoft Berg og tilføjer:
»Det er ærgerligt for de boligejere, der omlagde deres fastforrentede lån til en højere rente, i forhåbning om at de hurtigt ville kunne lægge ned i rente igen.«
Men der er en anden mulighed, hvis man er ved at miste troen på, at den 30-årige realkreditrente vil falde i de kommende år. Det er her lånefinten kan være en overvejelse værd.
Man kan nemlig overveje at omlægge det fastforrentede realkreditlån til et variabelt forrentet realkreditlån.
Tager man udgangspunkt i det fastforrentede lån med en rente på fem procent og en restgæld på 1.457.000 kroner, kan man eksempelvis omlægge det til et F3-lån. Det har i dag en rente på 3,2 procent.
Gør man det, vil ydelsen falde med mærkbare 1.100 kroner om måneden fra i dag 4.840 kroner til fremover 3.740 kroner efter skat.
Låneomlægningen koster imidlertid nogle penge i gebyrer til bank og realkreditinstitut samt betaling til staten for tinglysning af det nye lån. Det betyder, at restgælden stiger med 24.000 kroner til 1.481.000 kroner.
Samtidig betyder låneomlægningen, at boligejeren kun kender sin rente de næste små tre år. Når F3-lånet skal have ny rente om knap tre år, kan renten på lånet være steget, faldet eller ligge på samme niveau som i dag.
Den risiko skal man ifølge Lise Nytoft Bergmann være bevidst om, for ingen ved, hvordan renten ser ud om tre år. Heller ikke de allerbedste bankstrateger og finanseksperter.
På den korte bane er investorerne på rentemarkedet blevet noget mere pessimistiske, end de var ved årets begyndelse.
Lige nu tror markedet, at den amerikanske centralbank, Fed, vil sænke renten 2-3 gange (2,5 gange) de næste 12 måneder.
Det er imidlertid ikke rentesænkninger, der vil få renten på danske, 30-årige realkreditobligationer til at falde nævneværdigt, da markedet allerede har indregnet hovedparten af disse rentefald. De næste 12 måneder skal der altså ske noget helt uventet med stor betydning for verdensøkonomien, hvis de lange, faste realkreditrenter i Danmark skal falde.
Lidt lysere ser det ud for danske boligejere med de helt korte, variabelt forrentede realkreditlån som F-kort, der får ny rente hvert halve år. De lån følger nemlig den ledende rente i Den Europæiske Centralbank (ECB) ganske tæt.
Og her er investorerne ret sikre på, at ECB-chef Christine Lagarde vil have sænket renten fire gange om 12 måneder. Det vil i runde tal betyde, at renten på et F-kort-lån vil falde fra i dag cirka fire procent til cirka tre procent.
