I takt med at boligrenterne er pisket i vejret, er muligheden for at en lang række boligejere kan skære en del af sin restgæld steget.
Godt fire måneder inde i år 2022, er renterne på de fastforrentede lån steget fra at lyde på 1,5 pct. til 3 pct. Lige på trapperne er formentligt en rente på 3,5 pct., og kigger man på lån med 30 års afdragsfrihed, har renten ramt 4 pct.
Det er særligt boligejere med et 0,5 procentlån med 10 års afdragsfrihed, der kan drage størst fordel af at opkonvertere. Her er kursen nemlig faldet mest. Også boligejere med 0,5-procentlån med afdrag og 1-procentlån med 30 års afdragsfrihed er faldet betydeligt i kurs.
»Alle tre låntyper kan skære over 20 pct. af gælden ved en indfrielse af lånet,« siger Sune Malthe-Thagaard, chefanalytiker i Totalkredit, der er landets største udbyder af realkreditlån.
Læs også: Overvejer du at opkonvertere? Her er fælderne, du skal undgå – og et råd, der giver mere gevinst
Men man skal være klar over, at man løber en risiko, hvis man vælger at indfri sit lån for at optage et nyt til en højere rente, understreger chefanalytikeren.
»Helt overordnet så er det mere fordelagtigt, jo lavere renten på dit nuværende fastforrentede lån er. Men du skal først og fremmest gøre op med dig selv, om du ønsker at løbe en risiko.«
Har man eksempelvis en rente på 0,5 pct. – som er historisk lav – kan man skære en stor luns af sin restgæld ved at konvertere op i rente.
Til gengæld bliver ens faste ydelser også højere, og efter cirka 12 år vil ens gældsbesparelse være spist op.
En opkonvertering er nemlig for alvor først attraktiv, hvis man kan konvertere ned i rente igen. Når man betaler en højere ydelse hver måned, bliver ens gevinst gradvist ædt op af de højere ydelser, med mindre man igen på et senere tidspunkt kan lægge om til en lavere rente og dermed opnår en lavere ydelse.
»Du løber altså en kalkuleret risiko, hvor du ikke ved om du igen kan få et så billigt lån. Går der mere end 12 år, før du indfrier lånet, bliver det altså en underskudsforretning for dig,« siger Sune Malthe-Thagaard.
Ifølge Sune Malthe-Thagaard lyder en tommelfingerregel, at renten skal være mellem 1 og 1,5 procentpoint højere end ens nuværende lån.
»Det betyder, at du altså skal have en maksimal rente på cirka 2 pct., for at en opkonvertering kan være en overvejelse værd.«
Samtidig skal man have en gæld af en vis størrelse, for at omkostningerne ved at indfri et lån og optage et nyt ikke spiser en større del af den gevinst, man står til at få.
»Gælden bør derfor som udgangspunkt været omkring 1 mio. kr. plus minus.«
Om nu er det rigtige tidspunkt at lægge sit lån om på, kan Sune Malthe-Thagaard ikke svare på.
»Vi kan af gode grunde ikke kan vide, hvordan renten præcist udvikler sig de kommende år. Vi ved med andre ord ikke, om vi har nået rentetoppen for de fastforrentede lån.«
Alligevel er forventningen ikke, at renten stiger meget mere fra det nuværende niveau i de kommende år.
»Men 3,5-procentlånet med afdrag vil sandsynligvis snart komme på banen. Herfra forventer vi ikke meget mere, men man kan godt forestille sig, at 4-procentlånet med afdrag også kan gøre comeback efter at have samlet støv på hylderne i mange, mange år,« siger Sune Malthe-Thagaard.
Læs også: Pensionsgigant: Det skal du have i porteføljen for at klare en stor nedtur
Læs også: Inflation barberer milliardbeløb af danskernes formue
