Boligrenterne er på kort tid drønet i vejret, og det har fået endnu en konverteringsbølge til at rulle.
Det lyder da også meget fristende at kunne skære en ordentlig luns af sin restgæld på sit boliglån, men inden man bliver forblændet af udsigten til at skylde færre penge, bør man tænke sig om.
Sådan lyder det fra Karsten Engman, der er privatøkonomisk rådgiver og indehaver af Pengeministeriet.
Han oplever en flere fælder, boligejerne typisk falder i, når det drejer sig om at konvertere boliglån.
»Når selv de dygtigste økonomer gætter kontinuerligt forkert på udviklingen i
renten, er det meget svært at forestille sig, at almindelige boligejere ligefrem skal være eksperter på området,« siger Karsten Engmann Jensen, der her ridser nogen af de faldgrupper op, som boligejerne skal være opmærksomme på, før de kaster sig over at lægge deres lån om.
Banken behøver ikke holde, hvad den lover
Pengeministeriet har mange kunder, der ønsker at få en vurdering af den anbefaling om boliglån, de har modtaget af deres bank.
Men kun få af anbefalingerne er gennemtænkt i forhold til boligejerens behov. Til gengæld er størstedelen langt hen ad vejen til bankens eget bedste, mener Karsten Engmann Jensen.
Typisk er det hensynet til optimal belåning, der er overset, og anbefalingen bygger i stedet på at »renten nok vil gå i den og den retning.«
»Det kan eksempelvis være, at hvis de går ud af deres 0,5 pct. og op i et 3 pct., så vil restgælden blive mindre. Og hvis renten falder igen, så de kan få et 2 procentlån – og ja, så vil de opnå en samlet besparelse,« siger Karsten Engmann Jensen og fortsætter:
»Men det er dårlig rådgivning. Det bygger på, at banken – og kunden – kender udviklingen i renten bedre en eksempelvis de pensionsselskaber, der sidder i markedet hver eneste dag og køber for meget store beløb, hvor man som boligejer kun er i markedet med mange års mellemrum.«
En opkonvertering er nemlig for alvor først attraktiv, hvis man kan konvertere ned i rente igen. Når man betaler en højere ydelse hver måned, bliver ens gevinst gradvist ædt op af højere ydelser, med mindre man igen på et senere tidspunkt kan lægge om til en lavere rente og dermed opnår en lavere ydelse.
»Man kan altid konvertere yderligere op«
I banken bliver boligejere også ofte mødt af rådet om, at man jo bare kan konvertere op en gang mere, hvis renten fortsætter med at stige.
Men det råd giver ikke mening, hvis man spørger Karsten Engmann Jensen.
»Jeg kan ikke se fordele, der kommer andre til gode, end dem der sælger disse anbefalinger,« siger han og kommer med et eksempel på en konvertering af et lån på 1 mio. kr. uden afdrag.
Boligejeren skifter fra en rente på 1 pct. til 3 pct. Restgælden reduceres med omkring 70.000 kr., men til gengæld stiger den månedlige ydelse fra cirka 1500 til næsten 4000 kr. fraregnet andre omkostninger. Det giver en forskel på knap 30.000 kr. årligt.
»Hvis ikke renten falder igen, vil gevinsten hurtigt blive spist op over ganske kort tid.«
En konvertering er forbundet med en lang række omkostninger – den ene holdes hemmelig
Når Karsten Engmann og kollegaerne i Pengeministeriet rådgiver boligejere om konvertering af lån, oplever de ofte, at boligejerne er fokuseret på den rigtige kurs, og derfor risikerer at overse en lang række omkostninger, der er forbundet med at konvertere.
De tæller blandt andet gebyrer til bank og realkreditinstitut, tinglysningsafgift til staten, ekspeditionsgebyr, kurtage og gebyr for indfrielse af det gamle lån.
»Det er omkostninger, som ikke alle har mulighed for at beregne,« siger Karsten Engmann Jensen.
Ifølge ham er der en pris, som bankerne ikke oplyser – nemlig den konverteringspræmie, man som professionel obligationskøber indlægger som en forsikring mod, at man taber penge, hvis boligejeren udnytter sin mulighed for at omlægge lånet til fordel for sig selv.
»Typisk er prisen omkring 50.000 kr. for hver mio. kr., man låner. Derfor tager det også godt fem år, før en boligejer kan vide sig sikker på, om det giver pote at konvertere ned igen.«
Bidragssatsen reduceres, men...
Selvom man i flere tilfælde får en lavere bidragssats, når man opkonverterer, skal man stadig være opmærksom på, at man samtidig får en højere rente.
»Så derfor er det igen forbundet med spekulation at tænke i en besparelse som bygger på, at renten falder tilbage i stedet for at planlægge sin samlede boligøkonomi ud fra, hvad der bedst betaler sig på lang sigt,« siger Karsten Engmann Jensen.
Den sikre og lukrative løsning
I stedet for at spekulere i boligrenten, mener Karsten Engmann Jensen som sagt, at man i stedet bør planlægge sin økonomi.
»En plan for din samlede økonomi med optimering af din gæld i forhold til friværdi, pension og andre formuegoder giver dig lang større og meget mere sikker udbytte i forhold til at spekulere i renten,« siger han.
Som et eksempel nævner han, at boligejere der for fem år siden udnyttede lidt af deres friværdi til at investere langsigtede i værdipapirer, har fået et betydeligt merafkast på deres boligøkonomi i forhold til dem, der har satset på at omlægge boliglån.
Har man en bolig uden gæld til 1 mio. kr., vil boligens værdi stige til 2 mio. kr. på 20 år. Belåner man boligen med 100.000 kr., vil formuen forsigtigt skønnet blive til 150.000 kr. over 10 år og 300.000 over 20 år.
»Dertil kommer det, du kan tjene ved at investere de penge, du ellers ville bruge på afdrag på boligen. Jo længere horisont du har, des mindre usikker er denne strategi. Så meget vil du aldrig kunne tjene ved at spekulere i op- og nedkonverteringer af boliglån,« siger Karsten Engmann Jensen.
Læs også: Efter vanvittigt lynkrak: Nu forklarer fondsbørsen
Læs også: Så meget står der på danskerne bankkonti
