Boligejere, der ikke blot har købt hus eller lejlighed for at have tag over hovedet, men også betragter deres mursten som en langsigtet investering kan godt spærre øjnene op.
Boligpriserne kan nemlig stige ganske betragteligt de næste 20 år frem mod 2045. Det viser en simpel fremskrivning, som Realkredit Danmark har foretaget for Euroinvestor og B.T. Nogle boligejere kan se frem til prisstigninger i millionklassen, mens andre må tage til takke med væsentligt mindre.
Lad os begynde med at se på de rå tal.
Ved udgangen af 2023 kostede et gennemsnitligt hus på 150 kvadratmeter 2.441.000 kroner. I 2045 vil det samme hus have mere en fordoblet sin værdi til hele 5.785.000 kroner, hvis det forudsættes, at huspriserne – med udgangspunkt i lønvæksten i samfundet – stiger med i gennemsnit fire procent om året.
Hvis huspriserne kun stiger i takt med inflationen og byggeomkostningerne – cirka to procent om året – vil huset i 2045 kunne sælges for 3.774.000 kroner.
Samme mønster ses for ejerlejligheder (se skema med fremskrivningen år for år frem mod 2025 i bunden af artiklen).
Bankøkonomer siger ofte, at man ikke skal spekulere i boligkøb, men købe bolig efter behov.
Historisk set har det imidlertid ikke været ligegyldigt, hvor man har købt bolig, hvis man også har haft en lille investor i maven og været på jagt efter et langsigtet afkast på sin bolig og dermed muligheden for eksempelvis at spise mursten i pensionisttilværelsen.
I perioden 1992-2021 har boligejerne i Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune og de mest attraktive adresser i Aarhus Kommune oplevet årlige prisstigninger på 6,5-8,0 procent eller endnu mere i de allermest eftertragtede områder som for eksempel brokvarterne og Christianshavn i København eller midtbyen i Aarhus.
Det viser en omfattende analyse af boligprisudviklingen, som den uafhængige statslige institution DREAM offentliggjorde i august 2023.
Til sammenligning har boligejerne i den såkaldt rådne banen, der blandt andet dækker Lolland, Langeland samt stor dele af Sønderjylland, Vestjylland og Nordvestjylland, i mange, mange tilfælde oplevet gennemsnitlige prisstigninger på under en-to procent om året.
Når man korrigerer for inflationen har boligpriserne i denne del af Udkantsdanmark i bedste fald stået stille fra 1992-2021; i værste fald er boligerne år for år blevet mindre værd.
Den tendens vil efter alt at dømme fortsætte frem mod 2045. Der er nemlig ikke meget, der taler for at urbaniseringen – søgningen med de store byer og affolkningen af landdistrikterne – vil sagtne farten de kommende år, lyder vurderingen fra cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.
»Urbaniseringen er ikke kun et fænomen, vi ser i Danmark. Det er en tendens i store dele af verden -også i for eksempel Norge og Sverige. Meget taler for, at den udvikling vil fortsætte, og at den polarisering, vi har set mellem land og by på boligmarkedet, vil fortsætte i de kommende år,« siger han.
Den analyse bakkes op af en ny befolkningsfremskrivning fra Danmarks Statistik.
Den viser, at Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune, Aarhus Kommune og jyske kommuner som Vejle, Silkeborg, Aalborg og Skanderborg frem mod 2033 både vil opleve en generel befolkningstilvækst og en vækst i antallet af 25-65-årige i den såkaldte kernearbejdsstyrke, der også betragtes som potentielle boligkøbere. For eksempel vil Københavns Kommune vokse med cirka 40.900 personer, heraf cirka 15.700 25-65-årige.
Omvendt vil hele 80 ud af landets 98 kommuner frem mod 2033 opleve et fald i antallet af 25-65-årige. Lolland Kommune vil eksempelvis skrumpe med cirka 2.700 hoveder, heraf cirka 2.500 25-65-årige.
Holder den prognose stik, vil det isoleret set skubbe priserne op i vækstkommunerne og trække priserne ned i de kommuner, der affolkes.
»I nogle områder ender det i en ond spiral. Skolen lukker, den lokale Brugs lukker, og så bliver det altså svært at sælge husene,« siger Christian Hilligsøe Heinig.
I hovedstaden har byggekranerne omvendt svært ved at følge med efterspørgslen, ligesom der mangler byggegrunde at opføre nye boliger på.
Hvis den tendens fortsætter, vil det ifølge cheføkonomen være en faktor, der vil få boligerne i hovedstadsområdet til at stige mere end landsgennemsnittet frem mod 2045.
Det stiller alt andet lige boligejerne i hovedstadsområdet og andre dyre områder bedre end boligejerne i Udkantsdanmark, når man ser på opsparingen i mursten.
»Det siger sig selv, at hvis man har råd til at købe en dyr bolig i et dyrt område, så vil man med de årlige prisstigninger få en markant større friværdi på sigt end boligejere i landdistrikterne. Forskellen mellem København og landdistrikterne vil givetvis øges de kommende år,« siger Christian Hilligsøe Heinig og tilføjer:
»Jeg vil dog stille mig tvivlende overfor, om de meget høje prisstigninger, vi har set i København de seneste år, vil fortsætte. Prisstigningerne på otte procent eller mere om året har nemlig været stimuleret af de meget lave renter, som vi ikke har længere.«
I 2045 vil et gennemsnitligt hus på 150 kvadratmeter i landsdelen Købehavnen By, der dækker Københavns, Frederiksberg, Tårnby og Dragør kommuner, ifølge Realkredit Danmarks simple fremskrivning koste cirka 16,2 millioner kroner under forudsætning af, at priserne stiger med i gennemsnit fire procent om året.
Ved udgangen af 2023 kunne man købe det samme hus for cirka 6,8 millioner kroner.
Forudsat at man købte huset ved udgangen af 2023 med den lovpligtige udbetaling på fem procent -svarende til 375.000 kroner – og at man ikke afdrager en krone, vil man i 2045 stå med en friværdi på knap 9,4 millioner kroner i hånden.
Til sammenligning vil den gennemsnitlige husejer i Danmark under samme forudsætninger have en friværdi på cirka 3.220.000 kroner i 2024, og i landdistrikterne langt mindre.
»Det er klart, at det giver boligejerne i København nogle andre muligheder på sigt. Men man skal huske, at hvis man (med den samme personlige indkomst, red.) køber en billigere bolig uden for de store byer eller bor til leje og løbende investerer differencen i aktier, vil man formentlig kunne opnå et lige så stort eller større afkast på den måde,« siger Christian Hilligsøe Heinig og tilføjer:
»Men det er nok de færreste, der er så disciplinerede. Hvis man har flere penge til rådighed, har man også en tendens til at bruge dem løbende på for eksempel ferier eller ny bil.«
Christian Hilligsøe Heinig holder som så mange andre økonomer derfor fast i, at man skal købe bolig efter behov.
I den ligning skal man ifølge cheføkonomen dog gøre op med sig selv, om man – hvis man har muligheden – vil spare op til alderdommen i mursten, aktier eller noget tredje, eller om man hellere vil bruge sit eventuelle økonomiske overskud nu og her til ferier, restaurantbesøg og andre luksusgoder.
Valget er dit.
