Åhhh, nej: Nu smækker vinduet i for renteplagede boligejere - det kan du gøre

Ruden er ikke baldret, men vinduet smækker meget snart i for titusindvis af renteplagede boligejere.

Det drejer sig om de boligejere, der i dag sidder med et 30-årigt, fastforrentet realkreditlån, og som har våde drømme om at kunne nedkonvertere til et attraktivt 3,5-procentslån inden opsigelsesfristen på fredag 31. oktober.

Timingen er vigtig, for opsiger boligejerne deres lån inden 31. oktober, kan de spare omkostninger ved omlægningen.

Men endnu vigtigere end timingen er kursen på 3,5 procentslånet. Som tommelfingerregel skal den op i kurs 98, før kursen bliver så attraktiv, at boligejerne begynder at rykke på sig.

For 10 dage siden - fredag 17. oktober- nærmede kursen sig 98, og det fik Totalkredit til at udsende en meddelelse om, at boligejerne skulle holde sig klar i startboksen til at ringe til deres bankrådgiver, hvis kursen tog de sidste små skridt op ad kursstigen.

På det tidspunkt var kursen på Totalkredits 30-årige 3,5-procentslån oppe i 97,74.

Men kursen tog ikke det sidste nøk op, men faldt, og tilbudskursen hos Totalkredit ligger mandag på 97,25.

»Vi får ikke travlt her op til opsigelsesfristen,« konstaterer chefanalytiker i Totalkredit Sune Malthe-Thagaard.

Han peger på, at nye nøgletal, der viste stigende inflation i USA og højere vækst end ventet i euroområdet, har været med til at presse renterne op og kurserne ned.

Og renteprognoserne fra Totalkredit og konkurrenterne i Realkredit Danmark og Nordea Kredit spår ikke lavere, men stabile eller stigende renter de næste 12-24 måneder.

Den enorme usikkerhed i markedet betyder dog ifølge Sune Malthe-Thagaard, at renterne næppe vil udvikle sig jævnt, men tage nogle hop op og dyk ned de kommende 12-24 måneder, der kan bringe 3,5-procentslånet op i kurs 98 og bane vejen for en mindre konverteringsbølge.

Hvis en boligejer med et 5-procentslån kan nedkonvertere til et 3,5-procentslån i kurs 98, vil boligejeren for hver lånte million kroner spare 810 kroner efter skat i renter (Se skema med beregninger på forskellige kurser på 3,5 procentslånet i bunden af artiklen). 

Men det er ikke gratis at omlægge lån. Med en kurs på 98 er der det første et kurstab på 20.000 kroner for hver lånte million kroner. Dertil kommer gebyrer til banken, realkreditinstituttet og tinglysningsafgift til staten. 

Det betyder, at restgælden stiger, når man nedkonverterer, og med en kurs på 98, vil det ifølge beregninger fra Totalkredit tage fire år, før den lavere rentebetaling har dækket omkostningerne.

Er kursen 97 - som er en smule lavere end den aktuelle tilbudskurs - vil det tage seks år, før boligejerne rammer break even. 

Det er en mulighed, man kan overveje, påpeger Sune Malthe Thagaard. Ikke mindst hvis man for cirka to år siden har købt bolig i hovedstadsområdet eller andre områder, hvor boligpriserne er braget i vejret. Så vil man nemlig med en nedkonvertering fra et 5-procentslån til 3,5-procents lånet kunne få sit boligbanklån, der har en højere rente, ind under 3,5 procentslånet.

»Så får man en sidegevinst, som kan tale for, at man accepterer kurstabet. Men så skal man også få ringet til sin bank nu, hvis man skal på det inden opsigelsesfristen 31. oktober,« siger Sune Malthe-Thagaard.

En anden mulighed er at lave en såkaldte skråkonvertering, hvor man skifter det fastforrentede 5-procentslån ud med et variabelt forrentet F-kort, F3- eller F5-lån, der aktuelt har renter på cirka 2,1-2,4 procent.

Den manøvre er der allerede en del boligejere, der har foretaget. 

Men man skal tænke sig om to gange, før man lader sig friste af de lavere, variable renter, pointerer Sune Malthe-Thagaard. For de er netop variable, og der er ingen garanti for, at de ikke pludselig stiger kraftigt.

»Man skal passe på med at gøre det, bare fordi man er utålmodig. Det er lidt ligesom med aktier, hvor man skal passe på med at sælge, når ens aktier falder. Det er lidt det samme her, hvor man lige pludselig ændrer risikoprofil fra fast til variabel rente,« siger han.