Det er billigere for den danske stat at låne penge, end det er for en dansk boligejer.
Og faktisk er forskellen, det såkaldte rentespænd, blevet større og større i løbet af året.
Dermed rammes de danske boligejere ekstra hårdt med rentehammeren, og det er der særligt en grund til, påpeger Totalkredits chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard.
»Vi ser bare, at man får flere rentetæsk som boligejer, end Mette Frederiksen (Danmarks statsminister, red.) får, når hun skal ud at låne penge til staten,« siger han i podcasten Euroinvestor Livsstil.
Vi vender tilbage til grunden, men lidt fakta først: Renteforskellen på en 10-årig dansk statsobligation og en 30-årig realkreditobligation var 1,66 procentpoint ved årsskiftet.
Det spænd er blevet forøget væsentligt siden, og danske boligejere betaler nu 2,86 procentpoint mere i rente end staten.
Den primære grund til, at det er blevet ekstra dyrt for boligejere at låne penge, skal findes i, at der har været store udsving i realkreditrenterne, siger Sune Malthe-Thagaard og tilføjer:
»Og det giver en øget usikkerhed om optionselementet i fastforrentede obligationslån.«
Som boligejer har man nemlig altid en option, altså en mulighed for, at indfri sit lån til kurs 100. Det medfører, at boligejeren kan konvertere ned uden at betale i dyre domme, hvis renten falder. Den option har lande ikke på statsobligationer, der kan fortsætte til over kurs 100.
Dermed sidder man som ejer af realkreditobligationer med en risiko for, at ens obligationer bliver indløst før tid og til en lavere kurs end markedskursen – og den usikkerhed koster, påpeger Sune Malthe-Thagaard:
»Grunden til at prisen på den her option eller indfrielsesretten stiger i et volatilt marked er, at de er sværere for forudsige sandsynligheden for, at indfrielsesretten får en værdi for boligejeren. Sagt med andre ord: at renten vil komme betydeligt under det nuværende renteniveau, så boligejere vil begynde at nedkonvertere. Og den usikkerhed koster.«
Den tiårige danske statsobligation har i øjeblikket en rente på 2,2 pct., mens en 30-årig realkreditobligation har en rente på 5,07 pct.
Sune Malthe-Thagaard fremhæver også en anden grund til, at det er billigere for staten at låne penge i forhold til boligejere. Nemlig, at der er en større risiko for, at boligejerne ikke vedligeholder deres gæld i forhold til staten:
»Selvom der historisk ikke har været så stor risiko ved danske realkreditlån – så er der bare noget andet end at gå ned og låne penge til den danske stat,« forklarer chefanalytikeren.
Også udenlandske investorer, særligt japanere, har solgt ud af danske realkreditobligationer i år. Det er også med til at skubbe renterne på boliglån højere op, hvilket du kan læse mere om her.
Læs også: Japanerne sælger ud af danske boliglån: Ikke godt nyt for disse boligejere
