Henter kommentarer

Titusindevis af danskere har gjort det: Sådan har Henrik høvlet gælden i sin bolig ned


 
Bodil Johanne Gantzel og Michael Friis Jørgensen dyster i de smarte aktiebegreber. Aktieskolen på Euroinvestor er din ultimative guide til at blive en god investor.
Vis mere

Med en enkelt manøvre har Henrik Steen Kademann høvlet knap en halv million kroner af gælden på sit rækkehus i Albertslund.

Han har nemlig skiftet sit fastforrentede realkreditlån på 1 pct. i rente ud med et variabelt F-kort-lån. I den proces er restgælden i rækkehuset barberet ned fra 1,8 til 1,374 millioner kroner.

»Jeg synes, det er vildt, at jeg kan skære effektivt 426.000 kr. i gæld væk, men jeg er klar over, at risikoen stiger,« siger han til Euroinvestor.

For nylig har Finanstilsynets øverste direktør Jesper Berg i skarpe vendinger advaret både låntagere og banker om den risiko, der er forbundet med en opkonvertering.

Alligevel er Henrik Steen Kademann bare én ud af titusindvis af danskere, der i disse dage rykker rundt på deres lån i mursten. I årets første kvartal skrottede 39.400 danske boligejere deres gamle boliglån til fordel for et nyt, viser tal fra Nationalbanken.

Manøvren kaldes en konvertering, men den potentielle gevinst kommer ikke uden en risiko.

Den mulige guldgrube skyldes, at renterne på realkreditlån skyder i vejret og har femdoblet sig på et år. Det sender kursen ned på obligationer, som ligger bag lån med renter i den lave ende. De pågældende boligejere kan dermed købe obligationerne billigt tilbage med penge fra et nyt lån. I den bevægelse høvler man gæld af.

For en varig besparelse kræver det dog, at renten atter tager et dyk, og man omlægger igen. Ellers risikerer man, at den højere rente æder besparelsen op, forklarede Martin Riedel, rådgiver og indehaver af Realkreditkonsulenterne, i et afsnit af Millionærklubben.

»I øjeblikket er tommelfingerreglen at se på en konvertering, hvis du har fastforrentet lån. Intet lån er for småt. Tidligere sagde man, at hvis du skylder under 1 mio. kr., så se ikke på det. Men nu er vi så langt nede i kurs, at gevinsten kan være tilstrækkelig stor til at se på det,« lød det desuden fra rådgiveren.

Læs også: Dette boliglån får sin højeste rente nogensinde

Henrik Steen Kademann, der til daglig arbejder med IT i finanssektoren, bruger cirka en time dagligt på at styre debatten i Facebook-gruppen »Debat om Realkreditlån«. Derfor holder han nøje øje med, hvad der rør sig på realkreditmarkedet.

Allerede sidste år opdagede Henrik Steen Kademann, der tidligere har omlagt sit lån, hvordan obligationskurserne bag hans lån dykkede ned. Det fik ham til at gå i dialog med sit realkreditinstitut.

»Jeg sagde til min rådgiver, at jeg selv fulgte udviklingen, og at jeg ville sige til, når jeg var klar til at konvertere,« fortæller Henrik Steen Kademann.

IT-medarbejdernes nye lån, F-kort, skifter rente hvert halve år afhængig af centralbankernes markedsrente. Med så hyppige tilpasninger kan renten svinge gevaldigt, og risikoen er høj. Derfor var Henrik Steen Kademanns oprindelige plan da også, at han først ville konvertere, når han kunne skære 25 pct. af sin restgæld.

Alligevel valgte han at slå til i midten af juni, da besparelsen lød på 24 pct., fordi obligationerne bag hans 1 procentlån ramte kurs 76.

Realkreditkonsulenterne anbefaler deres klienter at skifte til fastforrentede lån, fordi markedet er ganske volatilt netop nu. Langt de fleste danskere, som har konverteret, har iført sig livrem og seler og valgt et fastforrentet lån, omend flere og flere gør som Henrik Steen Kademann og vælger variabel rente til.

Har du haft nogle bekymringer i forhold til konverteringen?

»Den største bekymring er, at jeg har gjort det for tidligt. Måske kunne jeg vente lidt og renten fortsatte op, så kunne jeg måske skære endnu mere af restgæld,« siger Henrik Steen Kademann og tilføjer:

»Men vi har to indtægter, og vi sidder fornuftigt i det. Vores løbende udgifter er ikke super høje, så økonomisk set har jeg ikke nogen frygt. Men det er klart at skulle den her rente stige meget, ville det være hårdt for vores økonomi.«

Udover gældsreduktionen har der været to andre væsentlige grunde til Henrik Steen Kademanns omlægning. Med den nye restgæld vil han kunne køre afdragsfrit og spare op, fordi halvdelen af huset er betalt tilbage.

Henrik Steen Kademann bruger i særdeleshed Facebookgruppen »Debat om Realkreditlån« til at få indspark omkring sit lån. Vis mere

Samtidig betaler Henrik Steen Kademann inden konverteringen 22.000 kroner i termin hvert kvartal. Den sum, forventer han, bliver barberet ned til omkring 5.500 kroner, når F-kort-lånet får ny rente per 1. juli.

»Jeg føler mig overbevist om, at renten ikke kan komme så højt op, som nogen frygter. Jeg føler, der er et overdrevet hysteri og dermed tror jeg, at jeg laver en god handel, og nogle investorer laver en dårlig handel,« siger Henrik Steen Kademann.

Renten på F-kort er i skrivende stund negativ og meget tæt på 0, men der er udsigt til stigninger, fordi F-kort-renten afhænger af Den Europæiske Centralbanks rente, som stiger med 0,25-0,50 procentpoint eftern ECBs rentemøde i juli. Hos Totalkredit hopper F-kort-renten op på mellem 0,37 og 0,57 pct.

Henrik Steen Kademann føler sig overbevist om, at centralbanken ikke hæver renten gevaldigt, da flere sydeuropæiske lande i så fald vil stå i problemer.

I Berlingske spår boligøkonomer, at Fkort-renten lander et sted mellem 1,55 og 2 til nytår. Henrik Steen Kademann tror på, at renten når et loft mellem 2 og 3 pct. i 2023.

Og de rentestigninger har Henrik Steen Kademann taget højde for.

»Hvis renten stiger til 3 procent, vil min termin stige fra 4.000 til 19.000. Det vil sige, at jeg stadig er under de 22.000, jeg egentligt betaler i dag. Stiger renten til 5 pct., så er jeg breakeven og har hverken tjent eller mistet på det.«

»Går renten op i 7-8 stykker, så er det klart, det er en dårlig handel, jeg har lavet.«

På sigt vil Henrik Steen Kademann konvertere over i et fastforrentet 2 procentslån uden afdrag, hvis det engang bliver åbent igen.

»Så er min økonomi sikret resten af mit liv,« lyder det.

Læs også: Rabat på lejligheder suser op – ét område skiller sig ud

Læs også: Nu er hammeren faldet: Disse boligejere får højeste renter i 10 år