Renterne suser op på de finansielle markeder, og udenlandske investorer dumper danske boligobligationer. Lykkeligvis er det danske realkreditsystem fuld af muligheder, hvis man er klar på lidt utraditionelle valg.
»Hvis der ikke er mere kage, så spis da brød!«
Omtrent sådan skulle den franske dronning Marie Antoinette have udtalt, inden hun fik kappet hovedet af i de blodige år under den franske revolution.
Hun fik den ultimative straf for manglende jordforbindelse og privilegieblindhed.
Læs også: Gasprisen fortsætter med at dykke: Rammer nyt lavpunkt
Jeg håber ikke jeg lider samme skæbne, når jeg kommer med følgende udsagn.
»Hvis du er træt af højere renter, så nedbring da gælden!«
Det er til gengæld en sandhed uden modifikationer.
Velpolstrede boligejere med høje indkomster og rigeligt luft i budgettet kan spare enorme summer ved at overveje de mange muligheder, der gemmer sig i krinkelkrogene af det danske realkreditsystem.
Du kan høre mere om de »hemmelige« superlån i podcasten ovenfor, hvor afdelingsdirektør Mikkel Høgh fra Jyske Bank-koncernen fortæller om alle de lån, vi ellers aldrig taler om.
Du kan også downloade den og abonnere på de kommende episode om renter og boligøkonomi på fx. Apple iTunes eller Spotify.
Selvom banker, realkredit, boligejere og medier har al fokus rettet mod standardlånet med en løbetid på 30 år, så er der hundredvis af andre realkreditobligationer at boltre sig i.
Obligationer med løbetider på 20, 15 eller sågar ti år vil give en mindre formue i form af samlede besparelse på kreditomkostningerne.
Det regnestykke vil jeg uddybe senere.
Læs også: Ny udvikling for elpriser: Spar op mod 70 pct.
Allerførst skal vi se på en helt overset mulighed blandt det store standardlån: Det fastforrentede 30-årige obligationslån med afdrag.
De mange ændringer i markedsrenterne i det seneste års tid har givet en lind strøm af overskrifter som »femprocentslånet lukker«, »firprocentslånet åbner« og så videre.
Livet er fyldt med risici og overraskelser
Mekanismen er, at det til enhver tid fastforrentede lån, der ligger tættest på – men under – kurs 100 er udgangspunktet for rådgivning ude i filialerne. Det er det lån, som rådgiverne langer over disken.
Det handler om at undgå for store kurstab for boligejerne. Og for realkreditselskaberne selv for den sags skyld, hvis uheldet er ude. Et boliglån så tæt på kurs 100 som muligt giver en sikkerhed for, at boligejerne kan komme helskindet ud boliglånet i tilfælde af, at man bliver nødt til at indfri lånet.
Det kan jo være, man ønsker at flytte. Nogle bliver skilt. Andre mister jobbet eller bliver ramt af sygdom. Ja, livet er fyldt med risici, muligheder og overraskelser. Og det er surt, at blive ramt af skilsmisse, og at man så skal indfri et lån, hvor kursen i mellemtiden er steget markant.
Det geniale ved de fastforrentede er nemlig, at låntager altid kan indfri til maksimalt kurs 100. Selv hvis kursen på markedet er steget til 115, kan boligejere slippe med kurs 100.
Det er investorerne, der bærer risikoen og tabet her.
Læs også: Ser kæmpe potentiale i dansk folkeaktie
Men det betyder faktisk ikke, at man som låntager SKAL vælge standardlånet.
Lige nu er dette toneangivende lån et fastforrentet firprocentslån i kurs 96. Det giver en effektiv rente på omkring 4,4 procent.
Men roder vi lidt i bunken med lavere kuponrenter – alle de obligationsserier med 0,5 procent, en procent, 1,5 procent og så videre – så dukker der nogle interessante papirer op. Både 0,5-procentsobligationen og etprocentsobligationen handles begge med effektive renter på 3,35 procent.
Med nogle særlige forbehold findes der således alternativer til standardlånet med markant lavere renteomkostninger i hele lånets løbetid.
Og jeg gentager: Forudsætningen er nu engang, at du rent faktisk beholder dette lån til udløb. Altså 30 år – ingen slinger i valsen på livets vej.
Enorme besparelser
Tilbage til regnestykket, der kan giver enorme besparelser – lad os bare kalde den Marie Antoinette-finten.
Og jeg skal indrømme, at jeg har fået hjælp til matematikken af afdelingsdirektør Mikkel Høgh fra Jyske Bank-koncernen.
Regneeksemplet er et lån på tre millioner kroner. Og de to muligheder er det toneangivende 30-årige fastforrentede lån med en kuponrente på fire procent. Alternativet er det tilsvarende lån med en løbetid på 20 år.
Først ydelserne. Det 30-årige lån koster 46.287 kroner pr. termin, mens det 20-årige lån har en ydelse på 57.620,50 kroner pr. termin. Hvert eneste kvartal skal man altså hive 11.000 kroner mere ud af budgettet.
Den store gevinst viser sig til gengæld over tid. Det er helt banalt ti år mindre med renter og bidragssatser, vi taler om.
Læs også: Nordnet: Det her er godt nyt for Vestas-investorer
Udover de omkring tre millioner kroner, der skal afdrages, løber de samlede finansieringsomkostninger på det 30-årige lån op i 2,55 millioner kroner i hele lånets løbetid.
De tilsvarende omkostninger på det 20-årige lån er kun 1,61 millioner kroner.
Den er god nok. Der er tale om en besparelse på omkring en million kroner. I al retfærdighed skal nævnes, at rentefradraget barberer lidt af det reelle beløb, men vi er stadig på omkring 620.000 kroner lige ned i foret efter skat.
Finten er kun blevet mere aktuel nu, hvor de mange boligejere med F3- og F5-lån skal have refinansieret til markant højere renter. Beslutningen skal træffes inden 31. januar.
Men der skal være masser af luft i budgettet. Både til kage, brød og højere ydelse.
Simon Richard Nielsen er chefredaktør på Euroinvestor.
Læs også: Derfor skal du overveje at geninvestere dit udbytte
Læs også: Nordnet: Det her vil mange Tesla-investorer holde øje med
