Henter kommentarer

Dommen er klar: Her er det bedste boliglån


 
Her kan du se mere om hvad sektorer er, når det kommer til aktiemarkedet.
Vis mere

 

Danske boligejere har i de senere år kastet deres kærlighed på de gode, gamle fastforrentede boliglån. For nyligt viste den seneste statistik ligefrem, at de fastforrentede for første gang i årevis år er den dominerende lånetype på markedet.

Men har det så rent faktisk været den klogeste beslutning at have fastforrentede lån i de seneste fem år - boligejerens evige dilemma: Fast eller flex? Det spørgsmål har Euroinvestor fået undersøgt med hjælp fra økonom Brian Friis Helmer fra Arbejdernes Landsbank.

Læs også: Boliglån med afdrag: "Det kan være en kæmpefejl"

Svaret vender vi tilbage til. Først er det værd at have in mente, at de seneste fem år har budt på et par store, lukrative konverteringsbølger på grund af rentefaldet. Det har også været i de år, hvor realkreditselskaberne har skruet priserne massivt i vejret på særligt de korte variable lån som F1 og F3. Finanstilsynet har i perioden også skærpet kravene til flexlånene og Nationalbankdirektør Lars Rohde samt et utal af økonomer har løbende advaret mod flexlånene.

Guldrandet besparelse

Men hvis en boligejere alligevel havde trodset advarslerne og for fem år siden valgt et F1-lån fremfor et fastforrentet lån, så har det været en guldrandet besparelse.

I vores sammenligning tager vi udgangspunkt i et lån på 2 mio. kr. optaget 1. april 2015. For at gøre sammenligningen mest realistisk antager vi, at boligejeren med fastforrentet lån benytter sig af de store konverteringsbølger og får således også glæde af det generelle rentefald. Boligejeren med F1-lån beholder lånet i hele perioden og må æde den fulde effekt af stigninger i bidragssatsen.

Læs også: Lars Tvede om covid-19-vaccine: Disse aktier vil vinde mest på det

»Målt i kolde kontanter er der set i bakspejlet ingen tvivl om, at lån med variabel rente samlet set har været billigst de sidste ca. 5 år. Ydelsen er lavere på F1-lånet i beregningen med ca. 43.000 kr. efter skat, mens man har afdraget ca. 66.000 kr. mere på F1-lånet. Og det på trods af en nedkonvertering til en lavere ydelse og højere afdrag undervejs hos boligejeren med det fastforrentede lån samt en bidragssats, som er lavere end på F1-lånet,« siger Brian Friis Helmer.

Flexlånerens samlede økonomi er altså hele 100.000 kr. bedre efter de fem år - efter skat, vel at mærke.

De kraftige stigninger på gebyrsiden har i de seneste fem år stort set udfaset F1-lånet, så det mest anvendte flexlån i dag er F3 eller F5.

Læs også: Efter ny rekord på boligmarkedet: »Flere ting kan stikke en kæp i hjulet«

Men det fastforrentede lån skal på ingen måde dømmes ude blot fordi tallenes logik taler sig tydelige sprog. For mange mennesker kan den ekstra omkostninger såmænd være alle pengene værd, påpeger økonomen fra Arbejdernes Landsbank.

»Når en boligejer står foran et valg om det skal være fast eller variabel rente fx i forbindelse med et boligkøb, så handler det i høj grad om tryghed og om at have maven med. Lever man fint med, at renten kan gå både op og ned, og det ikke ødelægger nattesøvnen, og man i øvrigt har en robust privatøkonomi, så kan det være oplagt at vælge lån med variabel rente, som foreløbig jo har vist sig at være en god forretning. Men er det på bekostning af økonomisk tryghed i hverdagen og søvnen om natten, så skal man naturligvis vælge fast rente, også selvom det skulle vise sig at være dyrest i længden,« siger Brian Friis Helmer til Euroinvestor.'

Lave renter så langt øjet rækker

De senere års kraftige rentefald i den lange ende af kurven har imidlertid gjort flexlånene mindre attraktive.

»Forskellen mellem fast og variabel rente er dog reduceret markant i den sidste del af perioden i beregningen. Så ser vi på den samme sammenligning mellem et F1-lån og et fastforrentet lån på 2 mio. kr., som optages i dag, så er ydelsen efter skat stort set identisk på F1 og et fastforrentet lån på 0,5% efter 5 år, mens man har afdraget ca. 15.000 kr. mere på F1-lånet efter 5 år,« siger Brian Helmer.

»Det er også kun blevet billigere gennem den seneste efterhånden lange årrække at vælge trygheden og nattesøvnen til, da forskellen mellem variabel rente og fast rente er reduceret markant.
Vi skal huske på, at hvordan det er gået de seneste 5 år, er historie,« siger han.

I centralbankkredse taler man for tiden om »low-for-long« med henvisning til, at uanset tidshorisonten, er der intet, der tyder på, at renterne vil stige markant.

»Det er ikke det samme som en garanti, for vi så i marts i Coronakrisen begyndelse, hvordan renterne pludseligt skød i vejret. Og i en situation med stigende renter, så har lån med fast rente den fordel, at værdien af restgælden falder i takt med, at kursen falder. Det kan give betydelige gevinster ved fremtidige låneindfrielser, som med længder kan indhente den ellers lavere ydelse på F1-lånet, såfremt det skulle ske. Den samme egenskab findes ikke hos lån med variabel rente i samme grad,« siger Brian Helmer.

Læs også: Efter ny rekord på boligmarkedet: »Flere ting kan stikke en kæp i hjulet«

Læs også: Boliglån med afdrag: "Det kan være en kæmpefejl"