Den anerkendte danske økonom Carsten Valgreen, der i en årrække var cheføkonom i Danske Bank, har en dyster melding til de danske boligejere.
De seneste prisstigninger er de sidste krampetrækninger i en enorm boble. »Før eller siden vil boblen springe,« siger Carsten Valgreen i et interview med Euroinvestor.
Carsten Valgreen er i dag økonom og partner i det uafhængige analysehus Applied Global Macro Research, der blev stiftet af Goldman Sachs-økonomen Jason Benderly i 1989.
Carsten Valgreen var selv cheføkonom i forskellige dele af Danske Bank-koncernen i de 10 år op til finanskrisen, der startede med ubalancer på det amerikanske boligmarked i USA i 2007.
Læs også: Danmarks finansielle vagthund slår alarm: Boligpriser kan dykke 30 pct.
I dag mener han, at boligmarkedet er endnu mere usundt end i 00’erne. Der er meget væsentlige forhold, der taler for den markante ubalance, mener Carsten Valgreen.
»Huspriserne er i dag 15 pct. overvurderede i forhold til husstandsindkomster og 35 pct. overvurderet i forhold til lejemarkedet. Begge de to faktorer er i dag markant længere fra hinanden end i 00’erne,« forklarer han til Euroinvestor.
Carsten Valgreen tager udgangspunkt i tal fra OECD og dækker således ikke kun det rent danske billede.
Og selv om han ikke er i tvivl om, at det på et tidspunkt kommer til at gå helt galt - hvis man altså frygter for prisfald på sin bolig - så vil han ikke gå linen ud og komme med en præcis forudsigelse af, hvornår boblen brister.
»Timingen på boligmarked er utroligt svært at sige noget præcist om. På den måde er boligmarkedet helt unik i forhold til for eksempel aktiemarkedet, hvor priserne reagerer prompte. Boligmarkedet er som en supertanker, der kommer sejlende fuld fart frem. Selv, hvis kaptajnen sætter den i fuld bak, så vil supertankeren fortsætte frem i flere kilometer,« siger han.
Læs også: Direkte opfordring til boligejere: Husk vigtigt fradrag
Netop den træghed i prisdannelsen på boligmarkedet kan også forklare, hvorfor boligpriserne ikke har reageret på, at renterne er tordnet op i løbet af 2022. Boliger er en af de mest rentefølsomme aktivklasser på grund af den høje grad af lånefinansiering.
»Rentestigninger sætter sig uden tvivl i boligpriserne, men det kommer med forsinkelse. Senest så vi i USA, hvordan de hævede styringsrenten kraftigt fra 2004 til 2006. Priserne fortsatte op i et par år endnu,« siger Carsten Valgreen.
Den amerikanske centralbank bankede renten i vejret fra 1 pct. til 5,25 pct. fra 2004 og et par år frem. På trods af to års kontinuerligt stigende renter begyndte boligmarkedet først i 2006 at vise svaghedstegn. Og de amerikanske boligpriser skulle helt frem til 2012 før de fandt bunden.
For at forstå de langsigtede bevægelser på boligmarkedet skal man i høj grad også se på byggeaktiviteten, lyder det fra Carsten Valgreen.
»Høje priser på boligmarkedet er et signal til markedet om, at der skal bygges flere boliger. Problemet er så, at det helt konkret tager tid at øge udbuddet. Det tager tid at bygge huse og lejligheder,« siger han.
Læs også: Nu er hammeren faldet: Disse boligejere får højeste renter i 10 år
Derfor risikerer vi at stå i en situation, hvor antallet af boliger stiger på et tidspunkt, hvor finansieringsomkostningerne på grund af renten er steget. Og så er der for alvor fare for færde.
De samme mekanismer, der har sendt priserne i vejret fungerer nu med modsat fortegn. De enorme friværdier, der har været med til at skabe en selvforstærkende effekt i opadgående retning vil nu presse priserne.
»Vi kan stå overfor en meget markant, dyb og langvarig nedtur på boligmarkedet. Også i Danmark,« lyder vurderingen fra Carsten Valgreen.
Den opsigtsvækkende melding fra Carsten Valgreen ligger i tråd med direktør i Finanstilsynet, Jesper Bergs seneste udtalelser. Han fortæller, at boligmarkedet “sagtens” kan falde op mod 30 pct.
For få uger siden meddelte regeringen via Finansministeriet, at boligpriserne vil stige endnu mere end tidligere forventet i løbet af 2022.
Læs også: Danskerne er gået helt i sort - "Det er ekstremt"
Læs også: Strateger om slagtet dansk aktie: Det er et godt tidspunkt at købe den
