Henter kommentarer

Simon Richard Nielsen: Putin, inflation og boligejerne selv river og flår i dansk realkredit


 

Dette er en kommentar. Euroinvestor har tilknyttet flere personer, der kommenterer de finansielle markeder. Kommentaren udtrykker alene skribentens holdning.

Danske realkreditobligationer er igennem den helt store test på de finansielle markeder for tiden. Hele obligationsmarkedet i Europa er stærkt påvirket af krigens gang, udsigten til højere inflation og en politisk forbrødring i EU, der har givet investorerne stærke alternativer.

Efter en længere periode, hvor aktiemarkedet er løbet med opmærksomhed synes boliglån igen at være det hotteste samtaleemne i kantinen, ved kaffeautomaten og til middagsselskabet. Medier og banker har haft travlt med at klæde låntagerne på til nye konverteringsmuligheder i takt med, at årets rentestigninger har taget fart.

Bortset set fra et lille åbent vindue i foråret 2020 skal vi helt tilbage til 1990erne, siden ordet opkonvertering sidste gang blev ytret med glædestrålende øjne i boligejernes Danmark.

Både medier og bankernes talende marketingøkonomer spiller lystigt med i de nye toner med omkvæd som: »Sådan barberer du tusindvis af kroner af restgælden« og »Nye muligheder for boligejerne«.

Læs også: Simon Richard Nielsen: To bekymringer du skal holde øje med nu

Engang imellem er det værd at se på realkreditobligationer med investorernes perspektiv i stedet for låntagernes. Det er trods alt dem, der finansierer gildet. Vi starter med et par af de helt store linjer, og hvordan realkreditten er placeret i forhold til det store udvalg af finansielle aktiver på globalt plan.

Det danske realkreditmarked er blandt de største markeder i verden og består af omkring 1.400 forskellige obligationsserier. Samlet set har institutterne udstedt obligationer til en værdi af 3.200 milliarder kroner.

Det begyndte med en storbrand

Realkreditfinansieringen startede helt tilbage i 1797 efter en større brand i København, hvor datidens husejere stod uden mulighed for at finansiere genopbygningen af boligerne. Med realkredittens opfindelse indskrev Danmark sig i øvrigt dengang i den finansielle verdenshistorie. Men det mest opsigtsvækkende er imidlertid, at der aldrig nogensinde i den 225-årige er en investor, der ikke har fået sine afdrag og rentebetalinger til tiden. Realkreditinstitutter har aldrig misligholdt forpligtelserne over for investorerne.

Den track record kombineret med høj likviditet, solide friværdier og gennemsigtighed har i årtier givet topkarakter hos de store kreditvurderingsbureauer.

Det betyder, at kreditrisikoen for tyske statsobligationer og lån til danske boligejere anses for at være lige lave. Imponerende. Investorer fra hele verden køber danske realkreditpapirer. Når køkkenet skal opdateres, sønnike skal have lejlighed i København og udestuen bygges, så er det nok de færreste boligejere, der skænker pensionskasser fra Japan og Holland og så videre en kærlig tanke.

Læs også: Simon Richard Nielsen: Rekylen fra Vestens supervåben rammer nu Europa

Denne verdensberømte kvalitet er med til at sikre danskerne billig finansiering. Men det gør os til tider også sårbar, når uro på en eller anden måde dukker op i det finansielle system. Når der er en lille smule knas i systemet, så strømmer det ind med investorer, der søger kvalitet. Men når det virkelig brænder, så oplever dansk realkredit den modsatte effekt.

En meget lille valuta

De finansielle markeder opfører sig, som er der et usynligt knæk, hvorefter kreditkvaliteten er fuldstændigt ligegyldig. Når verden for alvor er kriseramt, vil verden nemlig have dollar, og uanset topkarakterer mærker vi gennem kraftigt stigende renter, at Danmark er et meget lille land med en meget lille valuta, som ingen rigtig er interesseret ude i en verden, der kun vil have dollar.

Så, hvordan påvirker krigen i Ukraine dansk realkredit? Den helt store flugt er udeblevet. Verden hamstrer ikke dollar i et omfang, der er direkte problematisk. Så sent som i marts 2020, da pandemien brød ud, faldt danske obligationer som en sten, og renterne røg følgelig i vejret. Samme mekanisme så vi i efteråret 2008 efter krakket i Lehman Brothers. Rentestigningerne i den tidlige fase af finanskrisen blev paradoksalt nok forstærket af, at likviditeten var så god, at nervøse investorer rent faktisk kunne sælge. Mange andre kreditmarkeder var helt udtørret, hvilket betød, at vores største styrke til dels blev en svaghed, som ramte låntagerne hårdt i en kort periode.

Læs også: Jeppe Christiansen: Europæisk opsving truet af frygt for nyt jerntæppe

I store træk har dansk realkredit fulgt udviklingen i de lange statsrenter, som de plejer at gøre. Forskellen i renteniveauet er godt nok udvidet, men egentlig ikke i samme omfang som kreditobligationer fra Sverige, Holland og Finland.

Den helt store overraskelse og der, hvor realkreditten får nogle tryk, er den store forbrødring mellem EU-lande. De finansielle markeder har opsnappet de helt nye toner, hvor der åbent tales om mere europæisk integration og flere fælleseuropæiske obligationsudstedelser. De store gældsplagede lande i EU – særligt Italien – har på den konto oplevet markant faldende renter på deres statsobligationer.

Husk igen, at de danske realkreditobligationer er i direkte konkurrence om investorernes gunst. Og det, der sker er jo, at Italiens kreditværdighed de facto får et boost, når de skal finansiere udgifter i obligationer, der også har Tyskland som medunderskrivere. Et lille stykke finansiel magi.

Læs også: Simon Richard Nielsen: Alle vil være Rothschild – men Putin er ikke Napoleon

Når renterne stiger på de fastforrentede obligationer, skyldes det altså i alt overvejende grad helt almindelige finansielle årsagssammenhænge. Systemet er på ingen måder under stress.

Kort før weekenden åbnede 3,0-procentlånet, og endnu flere låntagere vil hoppe med på vognen og skære af restgælden ved en opkonvertering. Aktiviteten er i sig selv med til at holde  kurserne oppe. Når en boligejere skifter for eksempel et 0,5-procentlån ud, sker der reelt det, at 0,5-procentobligationen købes på markedet. Det generelle rentefald betyder, at kursen er faldet, men det vedvarende tilbagekøb er med til at understøtte kurserne.

Ligesom vi ofte af gode grunde ser på boligfinansiering ud fra et boligejerperspektiv, bør boligejerne derfor også se på sig selv som en finansiel aktør.

I stedet for at være en boligejer er du nu en højrisikabel hedgefond, der foretager gearede investeringer i et aktiv, der ikke er børsnoteret. Man kender ikke prisen på sin bolig, før den er solgt.

Nuvel. Finanseringsdelen betyder, at du har solgt obligationer på markedet. Du har med andre ord en shortposition i realkreditobligationer og en lang position i det unoterede aktiv. Det er en lille effektiv maskine, der har givet ekstremt høje afkast på egenkapital i de seneste 20 år på grund af de vedvarende faldende renter.

Nu, hvor renten er steget er din shortposition tilmed steget kraftigt i værdi, og den kan du realisere ved at genkøbe papiret og dermed lukke positionen. For at bevare investeringen i det unoterede aktiv kræver det en ny shortposition – nu med markant højere finansieringsomkostninger til følge.

Læs også: Teknisk Set med Lars Persson: Skal man købe grønt?

Jeg forstår godt fristelsen for at konvertere op. Eller konverteret skråt, hvor det fastforrentede lån bliver til et flekslån. Men to ting skal man huske:

For det første spekulerer du på rentemarkedet, som alverdens økonomer aldrig nogensinde har kunnet spå bare nogenlunde troværdigt om. En opkonvertering er et sats på, at renterne skal falde igen.

For det andet skal man aldrig købe et hus eller lejlighed, fordi man vil score kassen. Alle har godt nok været hedgefondstjerner i 20 år, men det handler alene om faldende renter ikke dygtighed. En bolig er forbrug, der giver ly, læ og tag over hovedet.

Simon Richard Nielsen er Euroinvestors chefredaktør

Læs også: Nordnet om populære aktier: De er ramt af kollaps

Læs også: Amerikansk gigant skærer kursmål for Danmarks største banker