Henter kommentarer

Boligøkonom stod i orkanens øje da krisen ramte – her er tre ting, der siden har ændret sig markant


Boligøkonom Lise Nytoft Bergmann stod midt i stormen, da USAs fjerdestørste investeringsbank Lehmann Brothers krakkede i september 2008, og tillidskrisen mellem de finansielle institutioner over hele verden accelererede.

I dag er det 15 år siden, og Lise Nytoft Bergmann har gennem sit arbejde som boligøkonom på første parket været vidne til, hvordan boligmarkedet har ændret sig markant siden da.

Hun havde få måneder forinden krakket skiftet job fra Nationalbanken ud med sin daværende arbejdsplads, Realkredit Danmark, og var vant til et lidt andet tempo, end det finanskrisen førte med sig i det nye job.

»Det var en vild oplevelse. Jeg var vant til nogle lidt mere rolige omgivelser i Nationalbanken. Da det var allervildest i oktober og november, var der flere gange, hvor vi måtte lave vores plancher til kundemøderne om få timer før de skulle afholdes, fordi renten nåede at ændre sig på kort tid,« siger hun til Euroinvestor.

Lise Nytoft Bergmann kalder tiden for »hektisk«, men der kom også lidt brugbart ud af krisen.

»Det var vigtig læring i forhold til, hvor ubehageligt det kan være for boligejere med variabel rente,« siger hun.

Og det er da heller ikke alle boligejere, der i dag har lige så let adgang til at få et lån med variabel rente, som det var tilbage i 00erne, hvor optimismen var høj og forbruget stort.

Det fortæller Lise Nytoft Bergmann, som har fremhævet tre punkter, hun mener, har ændret sig mest på boligmarkedet siden finanskrisen.

Læs også: Har du fået en lønstigning i år? Sådan får du styr på din forskudsopgørelse og undgår skattesmæk

Fem år efter krisen startede – i 2013 – blev det skrevet ind i loven, at alle boligkøbere skal kreditgodkendes på baggrund af at kunne servicere et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Derudover skal man have en udbetaling på minimum 5 pct.

»Mange banker sagde 'det gør vi allerede', men nu blev det skrevet ned, at det var standard. Det er nemmere at lave undtagelser, når det ikke står nedskrevet,« siger boligøkonomen og tilføjer, at det nu nedskrevne krav, også har den fordel, at det kan være med til at skubbe til, hvilke forventninger boligejerne dukker op med.

Tre år senere- i 2016 – blev der tilføjet et nyt punkt i Vækstvejldningen. Vækstvejlednigen er udarbejdet af Finanstilsynet og omfatter, hvad pengeinstitutter bør tage højde for, når de låner penge ud til blandt andet boligkøbere.

»Vækstvejldningen satte rammerne for, at boligejernes økonomi nu skulle stresstestes, hvis de vælger en variabel rente,« siger Lise Nytoft Bergmann.

»Man kunne altså ikke længere blive kreditgodkendt på baggrund af en fast rente, og det skal vi være rigtig glade for i øjeblikket, for boligejerne med et variabelt forrentet lån er stresstestet til en rente på minimum 4 pct.«

I samme omgang kom der også regler for, hvor høj en gældsfaktor man må have som boligkøber, efter hvilket område man ønsker at købe bolig.

Læs også: Vurderingsstyrelsen: Skæve ejendomsvurderinger kan blive ændret

Gældsfaktoren er ens samlede gæld i forhold til ens årlige indkomst, og rammer ens gældsfaktor over 4, indsnævres reglerne betragteligt for, hvor meget man kan låne.

Områderne København By, Københavns Omegn og Aarhus er såkaldte vækstområder, hvor boligpriserne er højere end i resten af landet.

»Det skyldes, at man skal kunne tåle, at priserne falder, uden man bliver teknisk insolvent,« siger Lise Nytoft Bergmann og tilføjer, at det også er god skik at skele til netop de regler andre steder i landet også.

At være teknisk insolvent er, når ens gæld overstiger værdien af ens bolig.

Den sidste markante ændring, som Lise Nytoft Bergmann har fremhævet, er Bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder, der regulerede, hvilken slags låntyper man må få.

»Er man for eksempel en familie, der har brug for at låne mere end fire gange ens årlige indkomst til en belåningsgrad på over 60 pct., kan man kun få lov at vælge mellem de mest sikre låntyper,« fortæller boligøkonomen.

De låntyper tæller fast rente med og uden afdrag samt F5-lån med afdrag.

Læs også: Økonomisk ekspert dumper nye vurderinger: Sådan burde man i stedet beskatte boliger

Læs også: Derfor er grundværdien i flere tilfælde højere end ejendomsværdien